Rénover une maison ancienne à Saint-Maur-des-Fossés
Saint-Maur-des-Fossés occupe presque entièrement une boucle de la Marne. Ses quartiers sont nés de lotissements du XIXe siècle : villas bourgeoises, maisons en meulière, pavillons et quelques immeubles de rapport.
HÉRITAGE BÂTI accompagne la rénovation, l'extension et la surélévation de ces maisons anciennes. Chaque projet commence par trois lectures à l'adresse : la façade, le PLU intercommunal et le sol au bord de la rivière.
Illustration
- Bâti dominant
- Grandes demeures et maisons de plaisance, villas bourgeoises et villas éclectiques (seconde moitié du XIXe siècle), maisons de bourg, pavillons de l'entre-deux-guerres, immeubles de rapport
- Règles
- PLUi de Paris Est Marne & Bois approuvé le 12 décembre 2023 ; charte de ravalement de la Ville et du CAUE 94 (décembre 2010) ; pas de site patrimonial remarquable ; abords de quatre monuments historiques
- Sol et risques
- PPRI de la Marne et de la Seine approuvé le 12 novembre 2007 ; PPR retrait-gonflement des argiles approuvé le 21 novembre 2018 ; plan lié aux anciennes carrières à l'étude
- Voisins
- Joinville-le-Pont, Champigny-sur-Marne, Chennevières-sur-Marne, Sucy-en-Brie, Bonneuil-sur-Marne, Créteil, Maisons-Alfort
Le bâti de Saint-Maur-des-Fossés
De l'abbaye aux lotissements
Une abbaye est fondée en 639 sur la butte du Vieux Saint-Maur. En 1543, Philibert Delorme y dessine un château, acquis par Catherine de Médicis en 1563 puis passé aux Condé. Il est vendu comme bien national et démoli en 1796.
Au XVIIIe siècle, des courtisans font construire des maisons de plaisance. L'hôtel de Largentière, rue de Paris, rappelle ce temps : ses façades et toitures sont inscrites depuis le 5 mars 1971. La page hôtel particulier aide à lire ce type de demeure.
Des quartiers nés de la vente de 1831
En 1831, les terres du domaine sont vendues à quelques propriétaires, qui les lotissent. Louis-Désiré Mahieu achète le Petit Parc ; Jacques-François Adam, le centre de la boucle, qui deviendra Adamville ; Henry-Pierre Caffin d'Orsigny, Champignol et La Varenne.
En 1859, le train relie la commune à Paris chaque jour. Les Parisiens aisés s'y offrent une maison de villégiature. Vers 1900, Le Parc, La Varenne, le centre d'Adamville et Champignol sont déjà largement construits. L'entre-deux-guerres densifie le reste : maisons jumelles, pavillons, immeubles de rapport.
Les familles de maisons
La charte de ravalement établie par la Ville avec le CAUE du Val-de-Marne, en décembre 2010, distingue sept familles :
- grandes demeures, châteaux et maisons de plaisance ;
- villas bourgeoises ;
- maisons de bourg ;
- immeubles collectifs anciens ;
- maisons de villégiature et villas éclectiques ;
- maisons et pavillons de l'entre-deux-guerres ;
- immeubles de rapport.
Pour les pavillons des années 1920 et 1930, la page Art déco et années 1930 donne des repères de style.
Quelques édifices repères
La Villa Médicis
, 92 avenue du Bac, à La Varenne : une villa de la seconde moitié du XIXe siècle, façades et toitures inscrites le 23 décembre 1976.
L'ancienne abbaye
, dont les sols, vestiges et murs d'enceinte sont classés depuis le 13 juin 1988. En 1858, Édouard Bourières y fait élever une villa néo-Renaissance sur les ruines.
L'église Saint-Nicolas
, des XIe et XIIIe siècles, classée le 3 février 1947.
Les projets que nous accompagnons à Saint-Maur-des-Fossés
Rénover une villa bourgeoise
Toiture, réseaux, distribution et décors se décident ensemble : voir rénovation d'une maison de maître.
Agrandir ou surélever une maison
Le PLUi, les argiles et la structure fixent ce qui est possible. L'ingénieur structure partenaire étudie les murs et les fondations : voir surélévation et extension de maison.
Ouvrir un mur porteur
Relier séjour et cuisine touche la structure ; l'ingénieur structure détermine la solution et les renforts. Voir ouverture de mur porteur.
Créer un escalier vers les combles
Percer un plancher bois ancien demande une étude : voir création de trémie dans un plancher.
Restaurer les fenêtres bois
Sur une façade en meulière ou enduite, les menuiseries d'origine comptent. La page fenêtres bois anciennes compare réparation et remplacement.
Repérer amiante et plomb
Avant de déposer enduits, peintures ou revêtements, les repérages s'imposent : voir amiante et plomb avant travaux.
Les règles à connaître à Saint-Maur-des-Fossés
Le PLU intercommunal
Saint-Maur relève du PLU intercommunal de Paris Est Marne & Bois, approuvé le 12 décembre 2023. Il remplace l'ancien PLU communal. Hauteurs, emprise et retraits se lisent dans le règlement de la zone où se trouve la parcelle.
Façades, meulière et monuments historiques
La charte de ravalement de 2010 guide la lecture des façades. Pour la meulière apparente, elle recommande de la garder visible si son état le permet. Elle préconise un lavage à l'eau courante ou un hydrogommage, et déconseille la haute pression, qui enferme les salissures dans la pierre.
Saint-Maur ne figure pas dans la liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture. Aux abords de l'abbaye, de l'église Saint-Nicolas, de l'hôtel de Largentière ou de la Villa Médicis, l'architecte des Bâtiments de France donne son avis sur les travaux extérieurs. Le délai d'une déclaration préalable passe alors à deux mois. La page démarches d'urbanisme détaille les autorisations.
La Marne, les argiles et le sous-sol
Le plan de prévention du risque inondation de la Marne et de la Seine, approuvé le 12 novembre 2007, couvre les secteurs riverains. Caves et rez-de-chaussée se vérifient sur sa carte, à la parcelle.
Le plan de prévention du retrait-gonflement des argiles, approuvé le 21 novembre 2018, concerne aussi la commune. Il encadre surtout les extensions : étude de sol, profondeur des fondations. Un plan lié aux anciennes carrières reste à l'étude pour Saint-Maur ; l'ingénieur structure en tient compte avant une surélévation.
En copropriété
Dans un immeuble de rapport ou une villa divisée en lots, structure et aspect extérieur passent par l'assemblée générale : voir travaux en copropriété.
Nous rencontrer
Nous vous recevons sur rendez-vous à Paris 16e, ou organisons une visite sur place à Saint-Maur-des-Fossés. La visite permet de dater la maison, de lire ses murs, sa charpente et ses décors.
Elle sert aussi à lister les documents à réunir :
Nous intervenons aussi à
- Joinville-le-Pont
- Champigny-sur-Marne
- Créteil
- Chennevières-sur-Marne
- Sucy-en-Brie
- Le Perreux-sur-Marne
- Vincennes
- Rénover dans le Val-de-Marne
Questions fréquentes
Vos questions
Peut-on surélever une maison en meulière à Saint-Maur-des-Fossés ?
C'est possible si le règlement du PLUi, le sol et la structure le permettent. Les hauteurs et l'emprise se lisent dans le règlement de zone ; le plan argiles de 2018 peut imposer une étude de sol. L'ingénieur structure partenaire étudie les murs et les fondations ; l'architecte partenaire conçoit le projet. Rien ne se dessine avant ces vérifications.
Comment ravaler une façade en meulière à Saint-Maur ?
La charte de ravalement de la Ville, établie avec le CAUE en décembre 2010, recommande de garder la meulière apparente si son état le permet. Elle préconise l'eau courante ou l'hydrogommage plutôt que la haute pression. Les joints dégradés se refont à l'identique, avec ou sans décor de rocaille. Le besoin d'une déclaration préalable se vérifie auprès du service d'urbanisme.
Ma maison à La Varenne est-elle en zone inondable ?
Elle peut l'être si elle se trouve près des quais. Le plan de prévention du risque inondation de la Marne et de la Seine, approuvé le 12 novembre 2007, couvre les secteurs riverains de la boucle. Sa carte se lit à la parcelle. Une cave aménagée ou un rez-de-chaussée bas sont les premiers points à vérifier.
Faut-il l'avis de l'architecte des Bâtiments de France à Saint-Maur ?
Pas partout. La commune n'a pas de site patrimonial remarquable. L'avis s'impose aux abords des quatre monuments historiques : l'ancienne abbaye, l'église Saint-Nicolas, l'hôtel de Largentière et la Villa Médicis. Cela se vérifie à l'adresse, auprès du service d'urbanisme.
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La méthode
De la première visite au contrat
- 1
Visite et lecture du bâti
Époque, structure, planchers, réseaux, règlement de copropriété : ce qui existe décide de ce qui est possible.
- 2
Conception et études
L’architecte partenaire conçoit le projet ; l’ingénieur structure partenaire étudie ce qui porte.
- 3
Autorisations
Déclaration préalable ou permis, vote de l’assemblée générale : le calendrier se cale avant le chantier.
- 4
Un seul contrat
FRANCILIA, contractant général, signe le contrat, le facture et réalise ou fait réaliser les travaux.
Sources et dates
Mis à jour le 29 octobre 2026.
- Ville de Saint-Maur-des-Fossés et CAUE 94, charte de ravalement, décembre 2010 : « Évolution urbaine » (abbaye de 639, château de 1543, démolition en 1796, vente de 1831, train en 1859) et fiche matériaux « Moellons de meulière apparents »
- Paris Est Marne & Bois, PLU intercommunal approuvé le 12 décembre 2023
- Ministère de la Culture, base Mérimée (POP) : ancienne abbaye (PA00079900, classée le 13 juin 1988) ; église Saint-Nicolas (PA00079901, classée le 3 février 1947) ; hôtel de Largentière (PA00079902, inscrit le 5 mars 1971) ; Villa Médicis (PA00079903, inscrite le 23 décembre 1976)
- Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables, consultée le 29 octobre 2026
- Géorisques, commune de Saint-Maur-des-Fossés (94068) : PPRI de la Marne et de la Seine (12 novembre 2007), PPR retrait-gonflement des argiles (21 novembre 2018), PPR anciennes carrières à l'étude (consulté le 29 octobre 2026)
- Service-Public, déclaration préalable de travaux, mise à jour du 22 octobre 2026