Réunir deux appartements en copropriété, sur un palier ou en duplex

Lorsque les appartements sont superposés, le projet passe par le plancher. Il faut créer une trémie pour loger un escalier, ce qui interrompt des solives ou des poutrelles et demande une étude de l'ingénieur structure. Le statut du plancher entre les deux lots dépend du règlement de copropriété : il peut être une partie commune. La page sur la création d'une trémie dans un plancher détaille ces points.

Le duplex soulève aussi des questions d'étanchéité, d'acoustique et de réseaux traversants. Les canalisations qui passent d'un niveau à l'autre ne disparaissent pas avec la réunion : elles restent à intégrer dans le nouveau plan.

Les travaux qui touchent les parties communes ou l'aspect extérieur demandent l'accord de l'assemblée générale avant de commencer. La règle de base est la majorité de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si le projet recueille au moins le tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote est possible.

L'annexion ou la destruction d'une partie commune relève de la double majorité de l'article 26. C'est le cas, par exemple, lorsqu'on intègre à l'appartement un bout de couloir ou de palier. Ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent donner cet accord à la place de l'assemblée. La page travaux en copropriété détaille les majorités et la procédure.

Les charges ne s'additionnent pas toujours simplement. Les deux lots peuvent relever de clés de répartition différentes, par exemple pour l'ascenseur, le chauffage ou le bâtiment. La nouvelle répartition se soumet à l'assemblée générale et ne se réduit pas forcément à une simple addition.

Côté impôts, la réunion modifie la consistance du logement. Elle se déclare à l'administration fiscale.

Les compteurs d'eau, d'électricité et de gaz ne fusionnent pas automatiquement. Les contrats et les branchements se traitent séparément, avec chaque fournisseur ou gestionnaire de réseau.

L'accord de la copropriété ne remplace pas une autorisation d'urbanisme. Celle-ci devient nécessaire en cas de modification de façade, de modification de la structure accompagnant un changement de destination, ou sur un immeuble protégé. Une réunion qui reste un logement ne change pas, à elle seule, l'usage du bien.

Cela se vérifie à l'adresse. La page sur la déclaration préalable ou le permis de construire présente les régimes et les délais.

Réunir deux appartements ne consiste pas à juxtaposer deux plans. Deux cuisines, deux entrées, deux couloirs de service : le nouvel ensemble demande une distribution repensée. Où placer l'entrée principale, que faire de la seconde cuisine, comment relier les pièces de réception : ces questions relèvent d'une véritable restructuration.

C'est aussi l'occasion de retrouver une enfilade, de regrouper les pièces d'eau près des colonnes existantes ou de créer une suite parentale. La page restructurer un appartement ancien présente cette démarche. Le cas particulier des anciennes chambres de service rattachées à l'appartement du dessous est traité dans l'article sur la réunion de chambres de bonne à un appartement.