Travaux en copropriété : obtenir l'accord de l'assemblée générale dans le bon ordre

Dans un appartement en copropriété, vous êtes libre d'aménager vos parties privatives, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Dès que les travaux touchent les parties communes ou l'aspect extérieur, l'accord de l'assemblée générale est nécessaire avant de commencer, à la majorité de l'article 25 ou de l'article 26. HÉRITAGE BÂTI aide à préparer ce dossier et à caler le calendrier entre le vote, la mairie et le chantier.

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Immeuble ancien sous échafaudage pendant des travaux de façade, vu depuis la rue

Illustration

Ce qui est à vous, ce qui est à tous

La loi du 10 juillet 1965 distingue deux catégories. Les parties privatives sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire, qui en est propriétaire exclusif (article 2). Service-Public en donne des exemples : cloisons non porteuses, portes intérieures, fenêtres et volets, installations électriques et sanitaires, revêtements de sol, équipements intérieurs.

Les parties communes sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires (article 3). Sauf disposition contraire des titres, ce sont notamment le gros œuvre, c'est-à-dire la structure porteuse ; les éléments d'équipement commun, y compris les canalisations qui traversent les lots privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminées ; les passages et corridors.

Le règlement de copropriété donne la liste propre à chaque immeuble. À défaut, la loi s'applique. Le statut d'un plancher entre deux lots, par exemple, dépend du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division. Cela se vérifie dans le règlement de copropriété.

Les travaux libres, et leurs limites

L'article 9 de la loi pose le principe : chaque copropriétaire use librement de ses parties privatives. Déplacer une cloison légère, refaire une cuisine ou changer un revêtement de sol relèvent en principe de cette liberté.

Elle a deux limites. Les travaux ne doivent porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Des travaux qui y portent atteinte demandent l'unanimité. Service-Public cite un exemple officiel : remplacer un revêtement de sol par un autre dont l'isolation phonique est inférieure à celle d'origine, ce qui crée du bruit pour l'appartement du dessous.

Le règlement peut aussi contenir une clause d'harmonie, qui impose de respecter l'esthétique d'ensemble de l'immeuble. Enfin, certains éléments privatifs touchent à l'aspect extérieur. Une fenêtre est privative, mais la changer modifie la façade : l'accord de l'assemblée est nécessaire, sauf remplacement à l'identique.

Quels travaux demandent un vote, et à quelle majorité

Travaux	Accord nécessaire
Aménagement intérieur privatif sans atteinte aux autres ni à l'immeuble	Aucun vote
Remplacement de fenêtres à l'identique	Aucun vote
Changement de fenêtres ou de porte palière, autre modèle ou autre couleur	Article 25
Ouverture d'un mur porteur, travaux sur canalisations communes ou gaines	Article 25
Appropriation ou destruction d'une partie commune, comme un bout de palier	Article 26
Travaux contraires au règlement de copropriété	Article 26
Atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres	Unanimité

La majorité de l'article 25 est celle des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Si le projet n'atteint pas cette majorité mais obtient au moins le tiers de ces voix, un second vote immédiat peut avoir lieu à la majorité de l'article 24, celle des voix exprimées (article 25-1).

La double majorité de l'article 26 réunit la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Si le projet obtient la moitié des copropriétaires représentant au moins le tiers des voix, un second vote immédiat peut avoir lieu à la majorité de l'article 25 (article 26-1). Ces majorités sont impératives : le règlement de copropriété ne peut pas les modifier (INC). Et ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent autoriser des travaux privatifs sur les parties communes.

Mur porteur, trémie, salle de bains, réunion de lots

Ouvrir un mur porteur touche le gros œuvre, partie commune : l'autorisation de l'assemblée est impérative (ANIL). Le dossier gagne à comporter l'étude de l'ingénieur structure. La page ouverture de mur porteur détaille ce cas.

Percer un plancher pour un escalier dépend du statut de ce plancher dans le règlement. S'il est une partie commune, l'accord de l'assemblée est nécessaire, et la majorité de l'article 26 s'applique en cas d'appropriation. La page sur la création de trémie en présente les enjeux.

Une salle de bains reste en principe privative. Mais dès que les travaux touchent les canalisations communes ou les gaines, l'assemblée doit les autoriser. La page salle de bains dans l'ancien traite aussi de l'étanchéité.

Réunir deux appartements combine souvent plusieurs de ces cas, et ajoute une modification de l'état descriptif de division. La page réunir deux appartements détaille ces étapes.

Comment présenter sa demande à l'assemblée

Le copropriétaire demande au syndic, par lettre recommandée avec avis de réception, d'inscrire sa demande à l'ordre du jour de l'assemblée annuelle. Il peut aussi demander une assemblée spécifique, dont il paie alors tous les frais. Il joint à sa demande tous les documents liés au projet.

La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant l'assemblée, sauf délai plus long prévu par le règlement. Elle précise chaque question soumise au vote. Il faut donc anticiper : une demande arrivée trop tard attend l'assemblée suivante.

Le contenu du dossier compte autant que la procédure. Un dossier clair, avec des plans et, quand la structure est touchée, la note de l'ingénieur structure, aide les copropriétaires à voter en connaissance de cause. Ils comprennent ce qui sera fait, comment, et avec quelles précautions. L'INC ajoute qu'un constat d'huissier de l'état de l'immeuble avant et après les travaux peut éviter des litiges.

Refus, travaux sans accord : ce qu'il faut savoir

En cas de refus, le copropriétaire dispose de deux mois à partir de la réception du procès-verbal pour demander l'annulation de la décision devant le tribunal judiciaire, avec un avocat. Pour des travaux d'amélioration refusés, le tribunal peut aussi autoriser leur exécution, aux conditions qu'il fixe (article 30).

Les travaux faits sans autorisation sont irréguliers. Le syndicat peut exiger leur arrêt et la démolition des ouvrages, y compris en justice. Les juges admettent qu'une assemblée ratifie après coup des travaux irréguliers, à la majorité requise et en connaissance de cause (ministère de la Justice, 2021). Mais cette ratification n'est jamais acquise. Elle reste un risque, pas une solution : l'accord se demande avant les travaux.

Bruit et voisinage

Le Code de la santé publique pose une règle générale : aucun bruit ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage. Un chantier dans un appartement n'y échappe pas. Les horaires de travaux se vérifient dans le règlement de copropriété.

Le bruit concerne aussi l'après-chantier. Un nouveau revêtement de sol moins isolant que l'ancien peut porter atteinte aux droits du voisin du dessous. C'est un point à traiter dès le projet, notamment lorsqu'un parquet est déposé ou remplacé. La page parquet ancien et isolation phonique aborde cette question.

Copropriété et urbanisme : deux accords distincts

L'accord de l'assemblée ne remplace pas l'autorisation d'urbanisme, et inversement. Service-Public cite des travaux qui demandent les deux : le changement de fenêtres, sauf à l'identique ; la création d'une ouverture sur l'extérieur ; le changement de couleur des volets ou des fenêtres ; la pose de volets ou de barreaux.

L'ordre est donc le suivant : vote de l'assemblée, puis dépôt en mairie, puis chantier une fois l'autorisation obtenue et affichée. La page sur la déclaration préalable ou le permis de construire détaille le volet urbanisme.

Comment HÉRITAGE BÂTI prépare le dossier

L'architecte partenaire établit les plans du projet. Lorsque la structure est concernée, l'ingénieur structure partenaire produit l'étude qui accompagne la demande. HÉRITAGE BÂTI n'est ni un syndic ni un cabinet d'avocats, et ne peut garantir l'issue d'un vote.

Son rôle est de vous aider à constituer un dossier lisible pour l'assemblée, et à caler le calendrier entre le vote, la mairie et le chantier. Une date d'assemblée manquée peut décaler tout un projet : c'est souvent là que se joue le calendrier. Nous vous recevons sur rendez-vous à Paris 16e, ou organisons une visite sur place pour examiner le projet et le règlement de copropriété.

Le cas particulier de la surélévation, avec la vente du droit de surélever, est traité dans l'article voter une surélévation en copropriété.

Avant tout chantier dans un immeuble ancien, le propriétaire fait aussi réaliser un repérage : voir amiante et plomb avant travaux.

Où nous accompagnons ces projets

Nous accompagnons des projets en copropriété à Paris 16e, à Paris 17e, à Paris 8e et à Neuilly-sur-Seine.

Questions fréquentes

Vos questions

Faut-il un vote pour abattre un mur porteur ?

Oui. Le mur porteur appartient au gros œuvre, partie commune sauf disposition contraire du règlement de copropriété. L'autorisation de l'assemblée générale est impérative, avant les travaux : majorité de l'article 25, ou double majorité de l'article 26 en cas d'appropriation ou de destruction d'une partie commune. Le dossier gagne à comporter les plans et la note de l'ingénieur structure qui conçoit les renforts.

Le syndic peut-il autoriser mes travaux ?

Non. Ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent autoriser des travaux privatifs qui touchent les parties communes ou l'aspect extérieur. Seule l'assemblée générale le peut. Le syndic a un rôle dans la procédure : c'est à lui que vous adressez, par lettre recommandée avec avis de réception, la demande d'inscription à l'ordre du jour.

Que faire si l'assemblée refuse ?

Vous disposez de deux mois à partir de la réception du procès-verbal pour demander l'annulation de la décision devant le tribunal judiciaire, avec un avocat. Pour des travaux d'amélioration, le tribunal peut aussi autoriser leur exécution, à ses conditions. Avant d'en arriver là, un projet revu et mieux documenté peut être présenté à une assemblée suivante. Commencer les travaux malgré le refus les rendrait irréguliers.

Puis-je changer mes fenêtres sans vote ?

Seulement si le remplacement se fait à l'identique. La fenêtre est privative, mais elle participe à l'aspect extérieur de l'immeuble : changer de modèle, de matériau ou de couleur demande l'accord de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25. Une déclaration préalable en mairie s'y ajoute en général. Le règlement peut aussi contenir une clause d'harmonie. Cela se vérifie dans le règlement de copropriété.

La méthode

De la première visite au contrat

Notre modèle

1
Visite et lecture du bâti
Époque, structure, planchers, réseaux, règlement de copropriété : ce qui existe décide de ce qui est possible.
2
Conception et études
L’architecte partenaire conçoit le projet ; l’ingénieur structure partenaire étudie ce qui porte.
3
Autorisations
Déclaration préalable ou permis, vote de l’assemblée générale : le calendrier se cale avant le chantier.
4
Un seul contrat
FRANCILIA, contractant général, signe le contrat, le facture et réalise ou fait réaliser les travaux.

Sources et dates

Mis à jour le 27 octobre 2026.

Service-Public, « Copropriété : travaux et aménagements dans l'appartement » (F31513), fiche mise à jour le 18 février 2026
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 2, 3, 9, 24, 25, 25-1, 26, 26-1 et 30 ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967
ANIL, travaux d'un copropriétaire
INC, majorités en copropriété et constat avant travaux
Ministère de la Justice, réponse ministérielle de 2021 sur la ratification de travaux irréguliers
Code de la santé publique, bruits de voisinage
Information générale à jour au 27 octobre 2026, qui ne remplace pas l'avis de la mairie ou d'un professionnel.