Rénover un appartement ancien à Saint-Mandé, en lisière du bois de Vincennes
Saint-Mandé est une petite ville d'immeubles, serrée entre Paris et le bois de Vincennes. Sur environ 92 hectares, elle aligne des immeubles en pierre de taille, des façades en brique et des maisons bourgeoises tournées vers le bois.
HÉRITAGE BÂTI accompagne la rénovation d'appartements anciens et de maisons dans ces rues. Chaque projet commence par deux vérifications à l'adresse : le repérage patrimonial de l'immeuble et les anciennes carrières du sous-sol.
Illustration
- Bâti dominant
- Immeubles en pierre de taille de type haussmannien, immeubles en brique de 1890-1910, maisons bourgeoises du Second Empire sur l'avenue Daumesnil, maisons de ville et villas privées, maisons en meulière
- Règles
- PLUi de Paris Est Marne & Bois approuvé le 12 décembre 2023 ; site inscrit des franges du bois de Vincennes ; abords du monument historique du 37 avenue Daumesnil (inscrit le 7 juillet 1995)
- Sol et risques
- Anciennes carrières de calcaire grossier entre 15 et 20 mètres (arrêté inter-préfectoral du 26 janvier 1966, valant plan de prévention) ; plan de prévention des mouvements de terrain prescrit le 1er août 2001
- Voisins
- Vincennes, Paris 12e, Paris 20e, Montreuil, Charenton-le-Pont
Le bâti de Saint-Mandé
Une ville réduite, puis densifiée
Le rapport de présentation de l'ancien PLU communal retrace cette histoire. Les fortifications de Paris, construites à partir de 1840, coupent la commune en deux. Ses quartiers du Bel-Air et de Picpus sont annexés à Paris en 1860.
La ville se développe alors sous le Second Empire. Les rues Cart et Poirier sont ouvertes en 1860, les rues Viteau et du Parc en 1861, l'avenue Alphand et la rue du Lac en 1862. Des propriétés cossues s'y construisent.
La ligne de Vincennes ouvre sa gare de Saint-Mandé le 22 septembre 1859, selon la Ville ; elle fonctionne jusqu'en 1969. La station de métro Saint-Mandé, sur la ligne 1, est inaugurée le 24 mars 1934.
Un patrimoine repéré, immeuble par immeuble
L'ancien PLU recensait 170 constructions à préserver, construites pour la plupart entre 1890 et 1910 :
- 69 maisons de la fin du XIXe et du début du XXe siècle ;
- 37 immeubles haussmanniens et post-haussmanniens ;
- 33 immeubles en brique ;
- 31 immeubles à façade dite « dépouillée », avec peu de décor.
Le même document décrit des points communs : gros œuvre en pierre de taille, couverture en ardoise sur le brisis et en zinc sur le terrasson, garde-corps en ferronnerie. La page l'immeuble haussmannien aide à lire ces façades.
La brique sert aussi de décor. Certains immeubles sont en briques pleines, d'autres mêlent brique et pierre, surtout aux angles de rues. Au 1 avenue Foch, la rotonde de la Tourelle marque le carrefour.
La chaussée de l'Étang et l'avenue Daumesnil
Deux séquences longent le bois. Sur la chaussée de l'Étang, des immeubles de trois à six niveaux de la fin du XIXe et du début du XXe siècle, avec les rues du Lac, Renault et Grandville, et les villas Suzanne et de l'Étang.
Sur l'avenue Daumesnil, des maisons bourgeoises du Second Empire occupent de grandes parcelles, héritées des terrains retranchés du bois. La maison du 37, construite de 1860 à 1864 pour Émilie Dubois, sociétaire de la Comédie-Française, est inscrite monument historique depuis le 7 juillet 1995. Ses deux étages supérieurs s'organisent autour d'une cour à l'italienne sous verrière.
Plus loin, des maisons en meulière rue Hamelin et des ensembles d'habitations à bon marché, avenue Sainte-Marie et square Nungesser, complètent ce bâti.
Les projets que nous accompagnons à Saint-Mandé
Ouvrir un mur porteur
Dans un immeuble en pierre de 1900, réunir séjour et cuisine touche la structure. L'ingénieur structure partenaire étudie le mur et détermine les renforts, après l'accord de l'assemblée générale : voir ouverture de mur porteur.
Restructurer un appartement ancien
Redistribuer les pièces dépend des murs de refend, des planchers et des descentes : la page restructuration d'un appartement ancien décrit la méthode.
Restaurer les fenêtres bois
Sur une façade repérée ou aux abords d'un monument, le dessin des menuiseries compte : voir fenêtres bois anciennes.
Restaurer moulures et corniches
Les décors en plâtre des immeubles de la Belle Époque se réparent ou se refont sur relevé : voir moulures et corniches.
Rénover une maison bourgeoise
Les maisons de l'avenue Daumesnil et de la chaussée de l'Étang demandent une lecture d'ensemble, de la toiture aux fondations : voir rénovation de maison de maître.
Repérer amiante et plomb
Peintures, colles et enduits anciens se diagnostiquent avant toute démolition : voir amiante et plomb avant travaux.
Les règles à connaître à Saint-Mandé
Le PLU intercommunal et le patrimoine repéré
Saint-Mandé relève du PLU intercommunal de Paris Est Marne & Bois, approuvé le 12 décembre 2023. Il fixe les hauteurs, l'emprise et l'aspect extérieur des constructions. Il comporte, pour chaque commune, une grille des bâtiments protégés.
L'ancien PLU communal avait déjà allongé sa liste : douze bâtiments y ont été ajoutés en 2021. Une façade repérée suit des règles propres. Cela se vérifie à l'adresse, avant toute esquisse.
Le monument historique et le site inscrit
La maison du 37 avenue Daumesnil est inscrite pour ses façades, ses toitures, son escalier, son vestibule, son grand salon et sa serre. Autour d'elle, comme aux abords du château de Vincennes, l'architecte des Bâtiments de France est consulté sur les travaux extérieurs.
Les franges du bois de Vincennes forment aussi un site inscrit, qui couvre une partie de Saint-Mandé. Un ravalement ou un changement de fenêtres y passe par une déclaration préalable. La page démarches d'urbanisme détaille les autorisations.
Le sous-sol
Selon l'Inspection générale des carrières (IGC), Saint-Mandé repose sur du calcaire grossier, la pierre à bâtir. Les anciennes galeries se trouvent entre 15 et 20 mètres de profondeur, sur un seul niveau. Elles n'ont pas toujours été remblayées et restent mal connues.
Un arrêté inter-préfectoral du 26 janvier 1966, qui vaut plan de prévention, prévoit la consultation de l'IGC pour les autorisations d'urbanisme dans ces zones. Un plan de prévention des mouvements de terrain a aussi été prescrit le 1er août 2001. La page anciennes carrières avant travaux explique la démarche.
La copropriété
Dans un immeuble, structure, parties communes et aspect extérieur passent par l'assemblée générale, avant le dépôt en mairie : voir travaux en copropriété.
Nous rencontrer
Nous vous recevons sur rendez-vous à Paris 16e, ou organisons une visite sur place à Saint-Mandé. La visite permet de dater l'immeuble, de lire ses murs, ses planchers et ses décors.
Elle sert aussi à lister les documents à réunir :
Nous intervenons aussi à
Questions fréquentes
Vos questions
Mon immeuble à Saint-Mandé est-il construit sur d'anciennes carrières ?
C'est possible. L'IGC signale à Saint-Mandé d'anciennes carrières de calcaire, entre 15 et 20 mètres de profondeur. Elle délivre un renseignement à la parcelle, demandé en ligne sur paris.fr/carrieres. L'ingénieur structure en tient compte avant toute reprise de structure.
Mon immeuble est-il protégé par le PLU intercommunal ?
Peut-être. Saint-Mandé compte de nombreux bâtiments repérés, maisons comme immeubles, surtout le long du bois. Le PLU intercommunal de Paris Est Marne & Bois indique ceux qui sont protégés. Le service d'urbanisme confirme la situation exacte de l'adresse.
Faut-il l'avis de l'architecte des Bâtiments de France pour un ravalement ?
Cela dépend de l'adresse. Aux abords d'un monument historique ou dans le site inscrit des franges du bois, l'architecte des Bâtiments de France est consulté sur les travaux extérieurs. Un ravalement y passe par une déclaration préalable. Pour une façade repérée, le PLU intercommunal ajoute ses propres règles.
Peut-on ouvrir un mur porteur dans un immeuble ancien de Saint-Mandé ?
Oui, après étude et accord. L'ingénieur structure partenaire étudie le mur, les planchers et les charges, puis détermine les renforts. L'assemblée générale vote les travaux qui touchent la structure. L'architecte partenaire conçoit le projet dans le cadre de sa mission.
À lire aussi
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- Anciennes carrières et travauxCalcaire, gypse, périmètres de risque : quand le sous-sol entre dans un projet, et qui le renseigne.
La méthode
De la première visite au contrat
- 1
Visite et lecture du bâti
Époque, structure, planchers, réseaux, règlement de copropriété : ce qui existe décide de ce qui est possible.
- 2
Conception et études
L’architecte partenaire conçoit le projet ; l’ingénieur structure partenaire étudie ce qui porte.
- 3
Autorisations
Déclaration préalable ou permis, vote de l’assemblée générale : le calendrier se cale avant le chantier.
- 4
Un seul contrat
FRANCILIA, contractant général, signe le contrat, le facture et réalise ou fait réaliser les travaux.
Sources et dates
Mis à jour le 29 octobre 2026.
- Ville de Saint-Mandé, PLU communal, rapport de présentation (1re partie) : histoire de la commune, inventaire du patrimoine bâti à préserver (170 constructions), anciennes carrières
- MRAe Île-de-France, décision du 11 mars 2021 sur la modification simplifiée n°3 du PLU de Saint-Mandé (ajout de douze bâtiments à l'inventaire)
- Ville de Saint-Mandé, Saint-Mandé MAG, « La gare de Saint-Mandé », janvier 2023 (ouverture le 22 septembre 1859, fermeture en 1969)
- Ministère de la Culture, base Mérimée (POP) : maison, 37 avenue Daumesnil (PA00135378), inscrite le 7 juillet 1995
- Paris Est Marne & Bois, PLU intercommunal approuvé le 12 décembre 2023 ; PADD (site inscrit des franges du bois de Vincennes)
- Inspection générale des carrières, rapport d'activité 2025, Val-de-Marne : commune de Saint-Mandé (arrêté inter-préfectoral du 26 janvier 1966)
- Préfecture du Val-de-Marne, fiche d'information sur les risques de Saint-Mandé : plan de prévention des mouvements de terrain prescrit le 1er août 2001
- Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables (consultée le 29 octobre 2026) : aucun à Saint-Mandé
- Service-Public, déclaration préalable de travaux, mise à jour du 22 octobre 2026