Rénover un appartement ancien dans le 12e arrondissement, du faubourg Saint-Antoine à la porte Dorée
Le 12e s'étire de la Bastille au bois de Vincennes. On y trouve des immeubles en pierre du Second Empire, des ateliers du faubourg Saint-Antoine et un bâti des années 1920-1930 vers la porte Dorée.
HÉRITAGE BÂTI accompagne la rénovation d'appartements anciens dans l'arrondissement. Chaque projet part de l'immeuble, de sa date et de sa structure, mais aussi du sol : la Seine borde Bercy et d'anciennes carrières existent sous une partie du 12e. L'architecte partenaire conçoit le projet ; l'ingénieur structure partenaire étudie ce qui touche la structure.
Illustration
- Bâti dominant
- Immeubles en pierre du Second Empire, ateliers et cours du faubourg Saint-Antoine, immeubles du début du XXe siècle et de l'entre-deux-guerres, anciens chais de Bercy
- Règles
- PLU bioclimatique de Paris, approuvé le 20 novembre 2024 ; monuments historiques et leurs abords ; aucun plan de sauvegarde dans l'arrondissement
- Sol et risques
- PPRI de Paris (15 juillet 2003) en bord de Seine, notamment à Bercy ; anciennes carrières de calcaire à vérifier auprès de l'Inspection générale des carrières
- Voisins
- Paris 11e, Paris 20e, Paris 4e, Paris 13e, Paris 5e, Vincennes, Saint-Mandé, Charenton-le-Pont
Les immeubles du 12e
Le 12e compte quatre quartiers administratifs : Bel-Air, Picpus, Bercy et Quinze-Vingts. D'un quartier à l'autre, l'âge et la nature du bâti changent nettement.
Le faubourg et les Quinze-Vingts
Le côté sud de la rue du Faubourg-Saint-Antoine appartient au 12e. Le quartier est lié aux métiers du meuble : derrière les façades sur rue, des cours et des passages accueillent d'anciens ateliers. Un logement d'atelier n'a ni les hauteurs ni les planchers d'un appartement bourgeois.
Rue de Charenton, l'hôpital des Quinze-Vingts occupe l'ancienne caserne des Mousquetaires noirs, bâtie en 1699-1701 sur les plans de Robert de Cotte. Sa porterie et une partie de sa chapelle sont inscrites monument historique depuis le 26 décembre 1976.
L'avenue Daumesnil et la gare de Lyon
Les grands axes, comme le boulevard Diderot et l'avenue Daumesnil, sont bordés d'immeubles en pierre de taille. Pierre en façade, murs de refend porteurs, décors en plâtre : les repères se lisent sur la page l'immeuble haussmannien et ses murs porteurs.
Le long de l'avenue, le viaduc Daumesnil ouvre en 1859 avec la ligne de la Bastille. La ligne ferme en 1969, à l'arrivée du RER A. L'architecte Patrick Berger est retenu en 1988, et le viaduc est restauré de 1990 à 2000 : ses voûtes abritent aujourd'hui des ateliers d'art, sous une promenade plantée.
La gare de Lyon est construite de 1898 à 1901 sur les plans de Marius Toudoire. Son buffet, devenu Le Train Bleu, est classé depuis le 28 septembre 1972 ; les façades et toitures du bâtiment principal sont inscrites depuis le 28 décembre 1984.
Bel-Air, Picpus et l'Art déco
Vers l'est, le bâti devient plus récent. Au 186 avenue Daumesnil, l'église du Saint-Esprit est bâtie de 1928 à 1935 par Paul Tournon, avec une structure en béton armé ; elle est classée en totalité depuis le 5 juillet 2016.
Au 293 avenue Daumesnil, le palais de la Porte Dorée est construit par Albert Laprade et Léon Jaussely pour l'Exposition coloniale de 1931. Il est classé et inscrit depuis le 30 décembre 1987. Les immeubles de cette période se lisent avec les repères de l'immeuble Art déco et années 30.
Bercy
Au XIXe siècle, Bercy est un grand entrepôt à vins. Une partie des chais et entrepôts de Bercy, construits par campagnes en 1840 et 1885, est inscrite depuis le 7 février 1986 ; ils accueillent aujourd'hui des commerces. Autour, l'essentiel des logements date de l'aménagement du quartier à la fin du XXe siècle.
Les projets que nous accompagnons dans le 12e
Ouvrir un mur porteur
Dans un immeuble en pierre de l'avenue Daumesnil, les murs de refend portent les planchers. L'ingénieur structure partenaire étudie le mur et détermine les renforts : voir ouverture de mur porteur dans un appartement ancien.
Restructurer un appartement ancien
Redistribuer les pièces dépend des murs porteurs, du sens des solives et des gaines communes : voir restructuration d'un appartement ancien.
Réunir deux appartements
Relier deux lots voisins, ou un logement et un ancien atelier sur cour, passe par la structure et par l'assemblée générale : voir réunir deux appartements.
Restaurer ou remplacer des fenêtres en bois
Les menuiseries comptent dans l'aspect de la façade, surtout aux abords d'un monument : voir fenêtres en bois anciennes.
Restaurer moulures et corniches
Les décors en plâtre des immeubles du Second Empire se restaurent ou se refont sur relevé : voir moulures et corniches.
Repérer amiante et plomb avant travaux
Peintures, colles et conduits anciens se diagnostiquent avant toute démolition : voir amiante et plomb avant travaux.
Les règles à connaître dans le 12e
Urbanisme et patrimoine
Le PLU bioclimatique de Paris, approuvé le 20 novembre 2024, s'applique dans tout le 12e. L'arrondissement n'est couvert par aucun des deux plans de sauvegarde de Paris, celui du Marais et celui du 7e.
Les monuments historiques y sont pourtant nombreux. Autour d'eux, les travaux qui modifient l'aspect extérieur peuvent relever des abords, avec l'avis de l'architecte des Bâtiments de France. La notice Mérimée de la gare de Lyon signale aussi un site inscrit, par arrêté du 6 août 1975.
Façade, fenêtres, toiture : la page démarches d'urbanisme explique quand une déclaration préalable ou un permis est nécessaire. Cela se vérifie à l'adresse.
La Seine et le sous-sol
Le plan de prévention du risque inondation de Paris, approuvé le 15 juillet 2003, concerne les îlots proches de la Seine. En janvier 1910, la crue a inondé les entrepôts de Bercy. Un projet en cave ou en rez-de-chaussée se vérifie à la parcelle.
L'Inspection générale des carrières cite le 12e parmi les arrondissements situés sur d'anciennes carrières de calcaire grossier. Avant un projet qui touche la structure, un renseignement sur le sous-sol se demande à l'Inspection : voir anciennes carrières de Paris avant travaux.
Copropriété et chantier
Assemblée générale
Tout ce qui touche la structure, les parties communes ou l'aspect extérieur lui est soumis : voir travaux en copropriété.
Cours et passages
Dans une cour d'ateliers, l'accès du chantier et l'usage des parties communes se règlent avec la copropriété.
Voie publique
Un échafaudage ou une benne demande une autorisation de la Ville de Paris, au moins un mois à l'avance.
Nous rencontrer
Nous vous recevons sur rendez-vous à Paris 16e, ou organisons une visite sur place dans le 12e. La visite permet de dater l'immeuble, de repérer les murs porteurs et les décors, et de situer l'adresse par rapport à la Seine et aux monuments.
Elle sert aussi à lister les documents à réunir :
Nous intervenons aussi à
Questions fréquentes
Vos questions
Mon appartement à Bercy est-il en zone inondable ?
Cela dépend de l'adresse. Le plan de prévention du risque inondation de Paris, approuvé le 15 juillet 2003, couvre les îlots proches de la Seine, dont une partie de Bercy. Le zonage se lit à la parcelle et précise les règles pour les caves et les rez-de-chaussée. Un projet en sous-sol se vérifie avant de dessiner.
Faut-il un renseignement de l'Inspection des carrières dans le 12e ?
Avant un projet qui ajoute des charges ou touche les fondations, c'est une précaution utile. L'Inspection générale des carrières cite le 12e parmi les arrondissements situés sur d'anciennes carrières de calcaire grossier. Le renseignement écrit indique si la parcelle est concernée. L'ingénieur structure partenaire en tient compte dans son étude.
Peut-on transformer un ancien atelier du faubourg Saint-Antoine en logement ?
C'est souvent envisageable, mais plusieurs points se vérifient d'abord. L'usage du local, inscrit dans le règlement de copropriété, peut demander une démarche auprès de la Ville. La structure, la hauteur sous plafond et l'éclairage naturel conditionnent le plan. L'architecte partenaire étudie ces points avant le premier dessin.
Faut-il l'avis de l'architecte des Bâtiments de France près de la gare de Lyon ?
Pour des travaux qui modifient l'aspect extérieur aux abords d'un monument historique, c'est possible. La gare de Lyon est en partie classée et en partie inscrite, et ses abords s'étendent aux immeubles voisins. Changer des fenêtres ou refaire une façade demande alors une déclaration préalable instruite avec cet avis. Cela se vérifie à l'adresse.
À lire aussi
- L'immeuble haussmannienPierre de taille, étage noble, balcons filants : lire son immeuble avant de transformer l'appartement.
- Art déco et années 30Béton armé, grandes baies, toits-terrasses : rénover un appartement de l'entre-deux-guerres.
- Anciennes carrières et travauxCalcaire, gypse, périmètres de risque : quand le sous-sol entre dans un projet, et qui le renseigne.
La méthode
De la première visite au contrat
- 1
Visite et lecture du bâti
Époque, structure, planchers, réseaux, règlement de copropriété : ce qui existe décide de ce qui est possible.
- 2
Conception et études
L’architecte partenaire conçoit le projet ; l’ingénieur structure partenaire étudie ce qui porte.
- 3
Autorisations
Déclaration préalable ou permis, vote de l’assemblée générale : le calendrier se cale avant le chantier.
- 4
Un seul contrat
FRANCILIA, contractant général, signe le contrat, le facture et réalise ou fait réaliser les travaux.
Sources et dates
Mis à jour le 29 octobre 2026.
- Ministère de la Culture, base Mérimée (POP) : gare de Lyon (PA00086570) ; ancienne caserne des Mousquetaires noirs, hôpital des Quinze-Vingts (PA00086564) ; église du Saint-Esprit (PA00086569) ; palais de la Porte Dorée (PA00086583) ; chais et entrepôts de Bercy (PA00086565)
- Viaduc des Arts, histoire du site : ouverture de la ligne en 1859, fermeture en 1969, choix de Patrick Berger en 1988, restauration de 1990 à 2000
- Archives de Paris, dossier pédagogique « La crue de 1910 » : entrepôts de Bercy inondés en janvier 1910
- Ville de Paris, Inspection générale des carrières : rapports d'activité (carrières de calcaire grossier des 5e, 6e, 12e, 13e, 14e, 15e et 16e arrondissements)
- Ville de Paris, PLU bioclimatique approuvé le 20 novembre 2024
- Ville de Paris, « Les sites patrimoniaux remarquables et leurs plans de sauvegarde et de mise en valeur » (Marais, 7e)
- Ville de Paris, plan de prévention du risque inondation, approuvé le 15 juillet 2003
- Ville de Paris, occupation de la voie publique