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L'immeuble post-haussmannien : comprendre un immeuble de 1880 à 1914 avant de rénover

On appelle post-haussmanniens les immeubles qui prolongent le modèle haussmannien après 1880, avec plus de liberté. Les règlements successifs autorisent les bow-windows, des combles plus hauts et des façades qui ondulent. Ces immeubles, présents dans tout Paris et plus encore dans l'ouest, cachent souvent des planchers à poutrelles métalliques qu'il faut connaître avant de rénover. HÉRITAGE BÂTI accompagne la rénovation d'appartements post-haussmanniens à Paris et à Neuilly-sur-Seine, en partant de l'immeuble et de sa structure.

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Façades post-haussmanniennes ornées : rotonde à dôme, consoles sculptées et balcons en ferronnerie

Illustration

Période
1880-1914

Après Haussmann, des règles plus libres

Aucune définition officielle ne fixe le terme post-haussmannien. Il désigne des immeubles qui reprennent l'organisation haussmannienne tout en profitant de règlements plus souples. La période 1850-1914 représente environ 45 % du bâti parisien, selon la Ville de Paris.

Les étapes sont bien datées. En 1882, un décret autorise des saillies de 50 cm à 4 mètres du sol et de 80 cm à 5,75 mètres du sol (BnF). C'est la naissance des bow-windows en bois et en fer, alors démontables, placés à partir du 2e étage et sans dépasser la corniche.

En 1884, un décret autorise des immeubles de plus fort gabarit, selon la largeur de la rue et la part de terrain non bâti. Les combles s'inscrivent désormais dans un arc de cercle, ce qui permet un étage supplémentaire en retrait. Les cours intérieures doivent mesurer au moins 30 m². En 1893, la Ville de Paris autorise les bow-windows en brique ou en pierre, qui cassent l'aspect rectiligne des façades.

En 1902, le règlement préparé par l'architecte voyer Louis Bonnier va plus loin. Il autorise au moins deux niveaux de combles et porte la hauteur maximale de 22,40 m à 28 m pour une voie de 12 m, et à 30-32 m pour une voie de 20 m. Les façades peuvent onduler, et les bow-windows avancer jusqu'à 1,20 m sur les voies les plus larges, en dépassant la corniche. C'est la fin des alignements jugés monotones.

À la fin des années 1890, la Ville crée aussi un concours de façades. Les propriétaires des immeubles primés sont exonérés de la moitié des droits de voirie. La page l'immeuble haussmannien présente le modèle dont ces immeubles s'affranchissent.

Lire une façade post-haussmannienne

Le bow-window est l'indice le plus visible. En bois et en fer après 1882, en brique ou en pierre après 1893, plus saillant après 1902, il signale en général un immeuble postérieur au modèle haussmannien. Les combles, plus hauts et parfois sur deux niveaux, en sont un autre.

Les décors gagnent en variété : céramique, grès flammé, sculpture, ferronnerie. Les matériaux se mêlent en façade : pierre, brique, fer, grès, ardoise, bois. Le 62-64 rue Boursault, dans le 17e, construit par René-Auguste Simonet vers 1900-1910, en donne un exemple, avec sa brique habillée de grès flammé d'Alexandre Bigot.

À l'ouest, la plaine Monceau s'est construite rapidement, avec des immeubles de qualité pour une clientèle aisée ; la Compagnie des immeubles de la plaine Monceau est fondée en 1878. À Neuilly-sur-Seine, l'immeuble du Château de Madrid, construit en 1909 par l'architecte Louis Lefranc, appartient à cette période.

Certains immeubles de la période poussent la liberté jusqu'à l'Art nouveau : le Castel Béranger d'Hector Guimard, 12-14 rue La Fontaine, en 1898, ou l'immeuble Les Chardons de Charles Klein, 2 rue Eugène-Manuel, en 1903. La page les immeubles Art nouveau leur est consacrée. Dans tous les cas, ces indices aident à dater une façade, sans constituer une preuve.

Ce qu'il y a derrière la façade

Les planchers à poutrelles métalliques en double T se généralisent à partir des années 1860. Entre les poutrelles, le remplissage, appelé hourdis, est en plâtre à Paris, parfois en voûtains de brique. Les premiers planchers en béton armé apparaissent dans les années 1890 ; l'immeuble Les Chardons, par exemple, a une structure en béton armé selon le système Hennebique.

Un même immeuble peut mêler plusieurs types de planchers, au gré des transformations. Leur nature conditionne beaucoup de projets : une trémie, une salle de bains lourde, une ouverture dans un refend. La composition réelle se vérifie sur place. L'article sur les planchers métalliques des immeubles 1900 et la page sur la création d'une trémie détaillent ces questions.

Rénover un appartement post-haussmannien

Ouvrir un mur porteur pour agrandir une réception suppose de savoir ce que porte le refend, et comment les poutrelles s'y appuient. L'ingénieur structure étudie les renforts ; l'assemblée générale donne son accord. La page ouverture de mur porteur détaille ces étapes.

Repenser le plan permet d'adapter une distribution d'origine encore proche de l'haussmannien. La page restructuration présente la démarche, de la lecture de la structure aux plans.

La salle de bains demande une attention particulière dans ces immeubles : l'humidité menace les poutrelles métalliques, et l'étanchéité protège autant le plancher que le voisin du dessous. La page salle de bains dans l'ancien traite de ces points.

Les moulures et corniches, souvent en plâtre ou en staff, se restaurent ou se raccordent après un changement de plan. La page moulures et corniches en présente les techniques.

Le parquet se restaure, et son remplacement pose la question de l'isolation phonique vis-à-vis du voisin du dessous. La page parquet ancien aborde ces sujets.

Les fenêtres bois anciennes et les bow-windows, enfin, participent à l'aspect extérieur : les modifier demande l'accord de la copropriété et, en général, une déclaration préalable. Leur restauration se raisonne avec l'architecte partenaire, à partir de l'existant.

Les désordres à surveiller

Le désordre typique de ces immeubles est la corrosion des poutrelles métalliques. Elle touche surtout les caves et les pièces humides. Le métal gonfle en rouillant, fissure puis fait tomber le plâtre en sous-face. Un plâtre qui gonfle ou se décolle sous une pièce humide mérite donc un examen.

Les façades anciennes ont aussi leurs désordres, décrits par le CSTB : briques gonflantes et fissuration des enduits refaits. Leur cause se recherche avant toute réparation.

Avant d'ouvrir un plancher, de charger une pièce ou de refaire une salle de bains, un diagnostic de la structure s'impose. Il dit ce que sont les planchers, dans quel état ils se trouvent, et ce qu'ils peuvent recevoir. Cela se vérifie sur place.

Questions fréquentes

Vos questions

Comment distinguer haussmannien et post-haussmannien ?

Le bow-window est l'indice le plus net : autorisé en 1882 en bois et en fer, en 1893 en brique ou en pierre, il signale en général un immeuble postérieur au modèle haussmannien. Des combles plus hauts, parfois sur deux niveaux, des façades qui ondulent et des matériaux mêlés vont dans le même sens. Ces indices orientent ; ils ne prouvent pas une date, qui se vérifie dans les archives ou à l'adresse.

Un bow-window peut-il être modifié ?

Un bow-window fait partie de la façade, donc de l'aspect extérieur de l'immeuble. Le modifier, ou changer ses menuiseries pour un autre modèle, demande l'accord de l'assemblée générale de copropriété et, en général, une déclaration préalable en mairie. Sur un immeuble protégé ou en secteur protégé, l'architecte des Bâtiments de France intervient. Cela se vérifie à l'adresse.

Comment savoir si mon plancher est métallique ?

Le plus sûr est un sondage, réalisé ou demandé par l'ingénieur structure. Un plâtre qui gonfle, fissure ou tombe en sous-face, près d'une pièce humide ou en cave, peut trahir la corrosion de poutrelles métalliques. Les planchers à poutrelles métalliques se généralisent à partir des années 1860. Cela se vérifie sur place.

Un immeuble post-haussmannien est-il protégé ?

Pas en tant que tel. Être post-haussmannien ne crée aucune protection juridique particulière. Les règles dépendent de l'adresse : PLU, abords d'un monument historique, secteur protégé. Certains immeubles de la période, notamment Art nouveau, sont protégés au titre des monuments historiques. Cela se vérifie à l'adresse, avant tout projet qui touche la façade, les fenêtres ou la toiture.

La méthode

De la première visite au contrat

Notre modèle
  1. 1

    Visite et lecture du bâti

    Époque, structure, planchers, réseaux, règlement de copropriété : ce qui existe décide de ce qui est possible.

  2. 2

    Conception et études

    L’architecte partenaire conçoit le projet ; l’ingénieur structure partenaire étudie ce qui porte.

  3. 3

    Autorisations

    Déclaration préalable ou permis, vote de l’assemblée générale : le calendrier se cale avant le chantier.

  4. 4

    Un seul contrat

    FRANCILIA, contractant général, signe le contrat, le facture et réalise ou fait réaliser les travaux.

Sources et dates

Mis à jour le 27 octobre 2026.

  • BnF Passerelles, « Trois siècles de réglementation »
  • Ville de Paris, part du bâti 1850-1914 dans le parc parisien
  • Cité de l'architecture et du patrimoine, archives du règlement de 1902 (Louis Bonnier)
  • Base Mérimée (POP), ministère de la Culture, notices des immeubles cités
  • Ville de Neuilly-sur-Seine, immeuble du Château de Madrid
  • CSTB, pathologies des façades anciennes