Rénover un appartement ancien à Vincennes, entre le château et le bois
Vincennes est une ville d'immeubles. Autour du château, des rues de la Belle Époque alignent immeubles de rapport en brique, façades Art nouveau et quelques villas en bordure du bois. Une grande partie de ce bâti relève d'un site patrimonial remarquable, créé en 2013.
HÉRITAGE BÂTI accompagne la rénovation d'appartements anciens et de maisons dans ces quartiers. Chaque projet part de l'immeuble : son époque, sa structure, ses décors et la règle qui s'applique à l'adresse.
Illustration
- Bâti dominant
- Immeubles de rapport de la fin du XIXe et du début du XXe siècle, souvent en brique ; villas et immeubles Art nouveau ; lotissements du Second Empire en bordure du bois ; maisons anciennes de la Basse-Cour
- Règles
- Site patrimonial remarquable (AVAP du 25 septembre 2013) ; PLUi de Paris Est Marne & Bois approuvé le 12 décembre 2023 ; abords des monuments historiques (château, église Saint-Louis, hôtel de ville)
- Sol et risques
- Géorisques ne recense ni risque d'inondation ni risque de mouvement de terrain pour la commune ; fondations et caves à vérifier à l'adresse
- Voisins
- Saint-Mandé, Montreuil, Fontenay-sous-Bois, Nogent-sur-Marne, Paris 12e, Paris 20e
Le bâti de Vincennes
D'un hameau royal à une ville de chemin de fer
La ville naît au pied du château. Selon la Ville, la Basse-Cour est un lotissement du Moyen Âge, réuni au XVIIe siècle au hameau de la Pissotte en une seule paroisse. La réforme de 1787 crée la communauté d'habitants de Vincennes.
Le donjon, construit par Charles V, domine toujours ce noyau. La Basse-Cour, au centre-ville, garde encore quelques traces de cette histoire.
Le quartier Centre et les immeubles de rapport
Tout change avec la ligne de chemin de fer de 1859. Le quartier Centre, fait de grandes propriétés, voit naître au tournant du XXe siècle de grands immeubles commandés par des bourgeois parisiens, qui y voient un placement.
La brique est le matériau de cette croissance rapide. On la trouve en remplissage modeste comme en briques vernissées et moulurées, sur les baies, frises et corniches des immeubles cossus. Les planchers de ces immeubles peuvent être à poutrelles métalliques : la page planchers métalliques des immeubles 1900 explique ce qu'ils changent pour un projet.
Le bois, le Petit-Parc et l'Art nouveau
En 1860, Napoléon III cède le bois de Vincennes à la ville de Paris. Pour financer sa promenade, Paris lotit 120 hectares sur son pourtour, la « Zone retranchée ». Le quartier du Petit-Parc a mêlé au XIXe siècle maraîchage, ateliers et opérations immobilières soignées en bordure du bois.
Au début du XXe siècle, l'architecte Georges Malo construit de nombreuses villas et immeubles dans les quartiers Sud et Centre, dans le registre de l'Art nouveau. La page immeubles Art nouveau aide à reconnaître ce décor.
Trois édifices repères
L'hôtel de ville
, d'Eugène Calinaud, inauguré le 25 octobre 1891 et agrandi de 1932 à 1935. Il est inscrit en partie depuis 1999 et classé en partie depuis 2000.
L'église Saint-Louis
, en béton armé, de Jacques Droz et Joseph Marrast (1914-1924), classée en 1996.
Le donjon du château
, élevé entre 1364 et 1370, protégé au titre des monuments historiques.
Les projets que nous accompagnons à Vincennes
Ouvrir un mur porteur
Réunir séjour et cuisine dans un immeuble 1900 touche la structure. L'ingénieur structure partenaire étudie le mur et détermine les renforts, après l'accord de l'assemblée générale : voir ouverture de mur porteur.
Restructurer un appartement ancien
Redistribuer les pièces dépend des murs de refend, des planchers et des descentes : la page restructuration d'un appartement ancien décrit la méthode.
Restaurer les fenêtres bois
Dans le site patrimonial remarquable, le matériau et le dessin des fenêtres sont encadrés : voir fenêtres bois anciennes.
Restaurer moulures et corniches
Les décors en plâtre des immeubles de rapport se réparent ou se refont sur relevé : voir moulures et corniches.
Rénover une villa ou une maison de maître
Les maisons du Petit-Parc et des abords du bois demandent une lecture d'ensemble, de la toiture aux fondations : voir rénovation de maison de maître.
Repérer amiante et plomb
Peintures, colles et enduits anciens se diagnostiquent avant toute démolition : voir amiante et plomb avant travaux.
Les règles à connaître à Vincennes
Le PLU intercommunal
Vincennes relève du PLU intercommunal de Paris Est Marne & Bois, approuvé le 12 décembre 2023. Il fixe notamment les hauteurs, l'emprise et les règles de zone. Hors du site patrimonial remarquable, un bâtiment peut aussi y être repéré : cela se vérifie à l'adresse.
Le site patrimonial remarquable
Vincennes a une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) depuis le 25 septembre 2013, devenue site patrimonial remarquable. Son plan classe chaque immeuble selon son intérêt : monument historique, remarquable, intéressant, ou pouvant être amélioré ou remplacé.
Pour les immeubles protégés par ce plan, le règlement fixe des règles précises :
- les fenêtres en PVC ou en aluminium sont interdites, comme les volets roulants extérieurs ;
- les fenêtres « de rénovation », posées dans l'ancien dormant, sont interdites ;
- aucune peinture sur la brique ou la meulière ;
- pas d'isolation par l'extérieur sur les façades et toitures repérées ;
- dans un même immeuble, tous les lots gardent le même traitement de façade et de menuiseries.
Les travaux qui modifient l'aspect extérieur demandent l'accord de l'architecte des Bâtiments de France. Le délai d'une déclaration préalable passe alors à deux mois. La page démarches d'urbanisme détaille les autorisations.
La copropriété et le sol
Dans un immeuble, structure, parties communes et aspect extérieur passent par l'assemblée générale, avant le dépôt en mairie : voir travaux en copropriété.
Géorisques ne recense pour Vincennes ni risque d'inondation ni risque de mouvement de terrain. Caves et fondations se vérifient tout de même à l'adresse, et l'ingénieur structure en tient compte.
Nous rencontrer
Nous vous recevons sur rendez-vous à Paris 16e, ou organisons une visite sur place à Vincennes. La visite permet de dater l'immeuble, de lire ses murs, ses planchers et ses décors.
Elle sert aussi à lister les documents à réunir :
Nous intervenons aussi à
Questions fréquentes
Vos questions
Peut-on poser des fenêtres en PVC ou en aluminium à Vincennes ?
Pas sur un immeuble protégé par le site patrimonial remarquable. Le règlement de l'AVAP interdit les fenêtres en PVC et en aluminium, ainsi que les fenêtres « de rénovation » posées dans l'ancien dormant. En cas de remplacement, il demande le matériau d'origine, de préférence le bois, avec des profils proches de l'existant. Les fenêtres anciennes peuvent aussi être conservées avec un double vitrage mince.
Peut-on isoler par l'extérieur un immeuble ancien à Vincennes ?
Sur les façades et les toitures des immeubles repérés par l'AVAP, non. Le règlement admet seulement, dans certains cas, l'isolation d'un pignon aveugle, avec l'accord du voisin s'il est mitoyen. L'isolation se pense alors par l'intérieur, en tenant compte des décors et des murs anciens. Cela se vérifie à l'adresse, sur le plan de l'AVAP.
Peut-on surélever un immeuble ou une villa à Vincennes ?
Cela dépend du classement de l'édifice. Pour un immeuble repéré comme remarquable, l'AVAP refuse les surélévations, sauf pour restituer un volume d'origine. Ailleurs, le PLU intercommunal fixe les hauteurs et l'architecte des Bâtiments de France donne son accord. L'ingénieur structure partenaire étudie les murs et les fondations ; l'architecte partenaire conçoit le projet.
Mon immeuble est-il dans le site patrimonial remarquable de Vincennes ?
Le périmètre réunit les ensembles patrimoniaux repérés lors de l'étude, sans couvrir toute la commune. Son plan, annexé au PLU intercommunal, indique pour chaque bâtiment son degré de protection. Le service d'urbanisme de la Ville confirme la situation exacte de la parcelle. C'est la première vérification avant tout projet de façade.
À lire aussi
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- L'immeuble Art nouveauCéramique, grès flammé, ferronnerie : des façades libres et fragiles, à rénover avec méthode.
La méthode
De la première visite au contrat
- 1
Visite et lecture du bâti
Époque, structure, planchers, réseaux, règlement de copropriété : ce qui existe décide de ce qui est possible.
- 2
Conception et études
L’architecte partenaire conçoit le projet ; l’ingénieur structure partenaire étudie ce qui porte.
- 3
Autorisations
Déclaration préalable ou permis, vote de l’assemblée générale : le calendrier se cale avant le chantier.
- 4
Un seul contrat
FRANCILIA, contractant général, signe le contrat, le facture et réalise ou fait réaliser les travaux.
Sources et dates
Mis à jour le 29 octobre 2026.
- Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables : Vincennes, AVAP du 25 septembre 2013 (consultée le 29 octobre 2026)
- Ville de Vincennes, règlement de l'AVAP (agence Bailly-Leblanc et PACT 94, 6 août 2013) : articles 1, 9, 10.5, 10.6 et 10.7
- Ville de Vincennes, programmes « Rendez-vous » du label Ville d'art et d'histoire, février-juillet et septembre-décembre 2026 : Basse-Cour, quartier Centre et ligne de 1859, Zone retranchée, Petit-Parc, Georges Malo, brique
- Ministère de la Culture, base Mérimée (POP) : hôtel de ville (PA94000011) ; église Saint-Louis (PA00133019) ; abords du château (PA00125475)
- Paris Est Marne & Bois, PLU intercommunal approuvé le 12 décembre 2023
- Géorisques, risques recensés sur la commune de Vincennes (consulté le 29 octobre 2026)
- Service-Public, déclaration préalable de travaux, mise à jour du 22 octobre 2026