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Rénover un appartement ancien à Paris

Rénover un appartement ancien à Paris, c'est le plus souvent intervenir dans un immeuble en copropriété du XIXe siècle ou du début du XXe siècle. HÉRITAGE BÂTI accompagne ces projets en lisant d'abord l'immeuble : son époque, sa structure, ses décors, puis les règles qui s'appliquent à l'adresse. Le PLU bioclimatique de 2024, les deux plans de sauvegarde, le sous-sol et l'occupation de la voie publique se vérifient avant de dessiner.

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Salon et salle à manger d'un appartement parisien ancien : moulures, lustre, parquet à chevrons

Illustration

Règles
PLU bioclimatique de Paris, approuvé le 20 novembre 2024 ; deux plans de sauvegarde (Marais, partie est du 7e)
Sol et risques
Anciennes carrières (Inspection générale des carrières) ; PPRI de Paris, 2003, révisé en 2007 et 2010

Le bâti parisien

Selon la Ville de Paris, la période 1850-1914 représente environ 45 % du bâti parisien. Ces immeubles sont présents dans tout Paris, et plus encore dans l'ouest de la capitale. Les connaître, c'est déjà savoir où regarder avant des travaux.

L'immeuble haussmannien est l'emblème des transformations conduites de 1853 à 1870 par le préfet Haussmann. Façade en pierre de taille, balcons filants, corniches continues, étage noble, deux escaliers : la page l'immeuble haussmannien en décrit les niveaux, la structure et les désordres fréquents.

L'immeuble post-haussmannien prolonge ce modèle après 1880 avec plus de liberté. Les décrets de 1882 et 1884, puis le règlement de 1902, autorisent bow-windows, combles plus développés et façades plus animées. La page l'immeuble post-haussmannien aide à dater un immeuble à partir de sa façade.

L'immeuble Art nouveau s'épanouit au tournant du siècle, porté par ces règlements et par le concours de façades de la Ville. Céramique, grès flammé, ferronnerie, parfois béton armé : voir l'immeuble Art nouveau.

Viennent ensuite les immeubles Art déco et des années 1930, souvent en béton armé, et les hôtels particuliers, qui obéissent à une autre logique que l'immeuble de rapport. Les pages immeubles Art déco et des années 1930 et l'hôtel particulier les présentent. Pour s'orienter, la page reconnaître les immeubles anciens de Paris réunit toutes les typologies, et l'outil reconnaître son immeuble guide la lecture d'une façade.

Une typologie ne crée, à elle seule, aucune protection juridique. Les règles dépendent toujours de l'adresse.

Les règles parisiennes à connaître

Le PLU bioclimatique. Le plan local d'urbanisme de Paris, approuvé le 20 novembre 2024, s'applique dans toute la ville, sauf dans les secteurs couverts par un plan de sauvegarde. Il fixe les règles de construction et les protections patrimoniales de la Ville.

Les plans de sauvegarde. Paris compte deux plans de sauvegarde et de mise en valeur : celui du Marais et celui du 7e. Celui du 7e ne couvre que la partie est de l'arrondissement, environ 194 hectares autour du Faubourg Saint-Germain et des Invalides. Dans ces périmètres, le plan remplace le PLU et peut encadrer des éléments intérieurs. La page rénover dans le 7e, en secteur sauvegardé ou non détaille ce cas.

Les monuments historiques et leurs abords. Un immeuble classé ou inscrit suit les règles des monuments historiques pour ses parties protégées. Pour un immeuble voisin, les travaux qui modifient l'aspect extérieur peuvent relever des abords, avec l'avis de l'architecte des Bâtiments de France.

Les autorisations. À Paris, la Ville indique qu'un permis de construire est nécessaire dès qu'il y a modification de façade ou de structures porteuses, création de plus de 5 m² de surface de plancher, ou travaux sur un bâtiment inscrit ; sinon, une déclaration préalable suffit. La page démarches d'urbanisme et l'outil quelle autorisation pour mes travaux détaillent les cas.

Les anciennes carrières. Le sous-sol parisien peut comporter d'anciennes carrières de calcaire ou de gypse. L'Inspection générale des carrières délivre un renseignement sur le sous-sol d'une adresse, pour 10 euros, en moins de 8 jours en ligne ; dans les zones concernées, elle fixe des conditions particulières. Voir l'article anciennes carrières de Paris : vérifier avant les travaux.

L'inondation. Le plan de prévention du risque inondation de Paris, approuvé le 15 juillet 2003 et révisé en 2007 et 2010, est annexé au PLU. Caves, soupiraux et sous-sols s'étudient à l'adresse.

L'occupation de la voie publique. Benne, échafaudage ou base-vie sur la voie publique demandent une autorisation de la Ville de Paris, à demander en ligne au moins un mois avant le chantier.

La copropriété. Structure, parties communes et aspect extérieur passent par l'assemblée générale avant le dépôt en mairie ; le syndic et le conseil syndical ne peuvent pas autoriser à sa place. Voir travaux en copropriété.

Les arrondissements où nous accompagnons les projets

Le 16e, de Passy à Auteuil : haussmannien, Art nouveau de Guimard, hôtels particuliers de la rue Mallet-Stevens. Voir rénover un appartement dans le 16e.

Le 17e, de la Plaine Monceau aux Batignolles : immeubles de rapport de la fin du XIXe siècle et hôtel Gaillard. Voir rénover un appartement dans le 17e.

Le 8e, des boulevards Haussmann et Malesherbes aux Champs-Élysées : grand haussmannien et immeubles à bow-windows du début du XXe siècle. Voir rénover un appartement haussmannien dans le 8e.

Le 7e, entre le Faubourg Saint-Germain et l'avenue Rapp : plan de sauvegarde à l'est, PLU à l'ouest. Voir rénover un appartement dans le 7e.

Le 15e, du quartier du Commerce au square Vergennes : un arrondissement aux époques mêlées, sur d'anciennes carrières. Voir rénover un appartement dans le 15e.

Le 6e, de Saint-Germain-des-Prés au Luxembourg : immeubles des XVIIe et XVIIIe siècles, haussmannien du boulevard Saint-Germain, anciennes carrières au sud. Voir rénover un appartement ancien dans le 6e.

Le 5e, de la montagne Sainte-Geneviève au Jardin des Plantes : maisons anciennes, hôtels du XVIIe siècle et haussmannien de la rue Monge. Voir rénover un appartement ancien dans le 5e.

Le 9e, de la Nouvelle Athènes à l'Opéra : immeubles de la Restauration et grand haussmannien des boulevards. Voir rénover un appartement ancien dans le 9e.

Le 1er, de la place Vendôme aux Halles : façades ordonnancées de Rivoli, Palais-Royal et maisons du XVIIe siècle. Voir rénover un appartement ancien dans le 1er.

Le 2e, des passages couverts au Sentier : galeries du XIXe siècle et immeubles à structure métallique de la rue Réaumur. Voir rénover un appartement ancien dans le 2e.

Le 3e, du Haut Marais aux Arts-et-Métiers : maisons anciennes, hôtels du XVIIe siècle et ateliers sur cour, sous le plan de sauvegarde du Marais au sud. Voir rénover un appartement ancien dans le 3e.

Le 4e, du Bas Marais à l'île Saint-Louis : maisons anciennes, place des Vosges et hôtels du XVIIe siècle. Voir rénover un appartement ancien dans le 4e.

Le 14e, de Montparnasse au parc Montsouris : ateliers d'artistes, villas des années 1920 et immeubles 1900 sur d'anciennes carrières. Voir rénover un appartement ancien dans le 14e.

Le 18e, de la butte Montmartre à la Goutte-d'Or : ateliers, immeubles de rapport et anciennes carrières de gypse. Voir rénover un appartement ancien dans le 18e.

Le 10e, des faubourgs Saint-Denis et Saint-Martin au canal : immeubles de faubourg, ateliers sur cour, passages couverts et haussmannien des boulevards. Voir rénover un appartement ancien dans le 10e.

Le 11e, du faubourg Saint-Antoine à la Folie-Méricourt : cours d'artisans, immeubles faubouriens et ateliers. Voir rénover un appartement ancien dans le 11e.

Le 12e, de l'avenue Daumesnil à la porte Dorée : pierre du Second Empire, ateliers du faubourg et Art déco. Voir rénover un appartement ancien dans le 12e.

Le 13e, de la Butte-aux-Cailles à la Salpêtrière : cités de maisons, immeubles 1900, HBM en brique et anciennes carrières. Voir rénover un appartement ancien dans le 13e.

Le 19e, des Buttes-Chaumont à la Mouzaïa : immeubles de rapport et maisons bâties sur un sous-sol de gypse. Voir rénover un appartement ancien dans le 19e.

Le 20e, de Belleville à Charonne : immeubles de faubourg, maisons de village et pavillons sur gypse. Voir rénover un appartement ancien dans le 20e.

Les vingt arrondissements ont désormais leur page. Nous intervenons déjà dans tout Paris et dans toute l'Île-de-France : voir rénover un bien ancien en Île-de-France.

Les projets que nous accompagnons à Paris

Les projets que nous accompagnons à Paris touchent le plus souvent la structure ou les décors : ouverture de mur porteur, création d'une trémie dans un plancher, restructuration, réunion de deux appartements, salle de bains dans l'ancien, moulures et corniches, parquet ancien et cheminées en marbre. Pour un immeuble entier ou un dernier étage, la page surélévation et extension détaille la démarche.

L'architecte partenaire conçoit le projet ; l'ingénieur structure partenaire étudie ce qui touche la structure. Nous vous recevons sur rendez-vous à Paris 16e, ou organisons une visite sur place dans votre appartement.

Questions fréquentes

Vos questions

Quel document d'urbanisme s'applique à mon appartement parisien ?

Dans la plupart des cas, le PLU bioclimatique de Paris, approuvé le 20 novembre 2024. Dans le Marais et dans la partie est du 7e, c'est un plan de sauvegarde et de mise en valeur qui s'applique à la place du PLU. Si l'immeuble est protégé ou voisin d'un monument, des règles s'ajoutent. Cela se vérifie à l'adresse.

Faut-il vérifier les anciennes carrières avant des travaux à Paris ?

Oui, dès que le projet touche la structure, charge un plancher ou concerne une cave. L'Inspection générale des carrières délivre un renseignement sur le sous-sol d'une adresse, pour 10 euros, en moins de 8 jours en ligne. Dans les zones concernées, elle fixe des conditions particulières, que l'ingénieur structure intègre à son étude.

Faut-il un permis de construire pour rénover un appartement à Paris ?

Pas toujours. Des travaux intérieurs qui ne touchent ni la façade ni la structure porteuse ne demandent en général pas d'autorisation d'urbanisme. La Ville indique qu'un permis est nécessaire dès qu'il y a modification de façade ou de structures porteuses, création de plus de 5 m² de surface de plancher, ou travaux sur un bâtiment inscrit. L'accord de la copropriété reste requis pour ce qui touche les parties communes.

Combien de temps avant le chantier faut-il demander l'occupation de la voie publique ?

Au moins un mois avant. Une benne, un échafaudage ou une base-vie sur la voie publique demande une autorisation de la Ville de Paris, à demander en ligne. Une zone de livraison est une zone d'arrêt, pas de stationnement : elle ne remplace pas cette autorisation.

La méthode

De la première visite au contrat

Notre modèle
  1. 1

    Visite et lecture du bâti

    Époque, structure, planchers, réseaux, règlement de copropriété : ce qui existe décide de ce qui est possible.

  2. 2

    Conception et études

    L’architecte partenaire conçoit le projet ; l’ingénieur structure partenaire étudie ce qui porte.

  3. 3

    Autorisations

    Déclaration préalable ou permis, vote de l’assemblée générale : le calendrier se cale avant le chantier.

  4. 4

    Un seul contrat

    FRANCILIA, contractant général, signe le contrat, le facture et réalise ou fait réaliser les travaux.

Sources et dates

Mis à jour le 27 octobre 2026.

  • Ville de Paris, PLU bioclimatique approuvé le 20 novembre 2024
  • Ville de Paris, sites patrimoniaux remarquables et plans de sauvegarde et de mise en valeur (Marais, 7e)
  • Ville de Paris, autorisations d'urbanisme
  • Ville de Paris, tout savoir sur les sous-sols (Inspection générale des carrières)
  • Ville de Paris, plan de prévention du risque inondation, approuvé le 15 juillet 2003, révisé en 2007 et 2010
  • Ville de Paris, occupation de la voie publique
  • Cité de l'architecture et du patrimoine, « L'immeuble haussmannien » ; BnF Passerelles, « Trois siècles de réglementation »
  • Service-Public, travaux en copropriété, mise à jour du 18 février 2026