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Rénover un appartement ancien dans le 3e arrondissement, au cœur du Haut Marais

Le 3e arrondissement concentre plusieurs siècles de bâti sur un petit territoire : maisons anciennes, hôtels particuliers du XVIIe siècle, ateliers installés dans les cours. La plus grande partie de l'arrondissement relève du plan de sauvegarde du Marais, qui remplace ici le PLU.

HÉRITAGE BÂTI accompagne la rénovation d'appartements anciens dans ces immeubles. Chaque projet part de l'immeuble : sa date, sa structure, ses décors et la règle qui s'applique à l'adresse. L'architecte partenaire conçoit le projet ; l'ingénieur structure partenaire étudie ce qui touche la structure.

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Cloison à pans de bois mise à nu pendant un chantier dans un appartement ancien, poteaux et lattis apparents

Illustration

Bâti dominant
Maisons des XVe au XVIIe siècle, dont certaines à pans de bois ; hôtels particuliers des XVIe au XVIIIe siècle ; ateliers et immeubles d'artisans des XIXe et XXe siècles
Règles
Plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais, révision approuvée le 18 décembre 2013, sur la plus grande partie du 3e ; PLU bioclimatique (20 novembre 2024) au nord ; site inscrit de 1975 et nombreux monuments historiques
Sol et risques
PPRI de Paris (15 juillet 2003) à lire à l'adresse, notamment pour une cave ; renseignement de l'Inspection générale des carrières avant tout projet de structure
Voisins
Paris 4e, Paris 2e, Paris 10e, Paris 11e, Paris 1er

Les immeubles du 3e

Le 3e compte quatre quartiers administratifs : Arts-et-Métiers, Enfants-Rouges, Archives et Sainte-Avoie. Depuis le 11 juillet 2020, il fait partie du secteur Paris Centre, avec les 1er, 2e et 4e. Il garde son numéro et son code postal.

Les maisons les plus anciennes

Au 51 rue de Montmorency, la maison dite de Nicolas Flamel date de 1407. La base Mérimée la présente comme probablement la plus ancienne maison de Paris. Sa façade est classée monument historique depuis le 23 septembre 1911.

Au 3 rue Volta, une maison à pans de bois apparents a longtemps tenu ce titre. Mérimée la date de la fin du XVIe siècle ; sa façade et sa toiture sont inscrites depuis le 30 octobre 1959.

Un pan de bois est une ossature en bois remplie de maçonnerie légère. Dans beaucoup d'immeubles anciens, il est caché sous un enduit, en façade sur cour comme dans les murs intérieurs. Rien ne le distingue d'un mur plein avant un sondage.

Les hôtels particuliers

Le sud de l'arrondissement aligne les hôtels du Marais. Au 23 rue de Sévigné, l'hôtel Carnavalet date du XVIe siècle et a été remanié par François Mansart ; il est classé depuis 1846. Au 5 rue de Thorigny, l'hôtel Salé est construit de 1656 à 1659 pour Pierre Aubert de Fontenay, fermier des gabelles. Il abrite aujourd'hui le musée national Picasso.

Rue des Francs-Bourgeois, les anciens hôtels de Rohan et de Soubise, œuvres de Delamair et de Boffrand au XVIIIe siècle, accueillent les Archives nationales. Ces demeures entre cour et jardin suivent une logique décrite dans la page l'hôtel particulier.

Les ateliers et les cours

Après la Révolution, artisans et petits commerçants s'installent dans le quartier et construisent des ateliers dans les cours des hôtels. La Ville de Paris rattache d'ailleurs le patrimoine du Marais à deux périodes : les XVIIe et XVIIIe siècles, et la période industrielle des XIXe et XXe siècles. Au nord, le Conservatoire national des arts et métiers occupe l'ancien prieuré Saint-Martin-des-Champs.

Le marché des Enfants-Rouges, entre la rue de Bretagne et la rue Charlot, est inscrit monument historique depuis le 8 mars 1982. Autour de lui, de nombreux appartements occupent d'anciens logements d'artisans, avec des planchers en bois et des hauteurs variables d'un étage à l'autre.

Les projets que nous accompagnons dans le 3e

Les règles à connaître dans le 3e

Le plan de sauvegarde du Marais

Le secteur sauvegardé du Marais est créé en 1964. Il couvre 126 hectares, répartis sur les 3e et 4e arrondissements. Son plan de sauvegarde et de mise en valeur, révisé, est approuvé par arrêté préfectoral le 18 décembre 2013.

Dans ce périmètre, le plan remplace le PLU. Les autorisations d'urbanisme y demandent l'accord de l'architecte des Bâtiments de France. Le plan peut aussi protéger des éléments intérieurs, comme un escalier ou un décor : cela se lit sur le plan, à la parcelle.

Le nord de l'arrondissement

Le périmètre ne couvre pas tout le 3e. D'après le zonage publié par la Ville de Paris, le nord de l'arrondissement, autour des Arts-et-Métiers et du square du Temple, relève du PLU bioclimatique, approuvé le 20 novembre 2024. La limite passe parfois au milieu d'un îlot : cela se vérifie à l'adresse.

Les autres points à vérifier

  • Monuments et site inscrit

    Les monuments historiques sont nombreux, et plusieurs notices Mérimée signalent un site inscrit par arrêté du 6 août 1975.

  • Inondation

    Le plan de prévention du risque inondation de Paris, approuvé le 15 juillet 2003, se lit à l'adresse, surtout pour un projet en cave.

  • Sous-sol

    L'Inspection générale des carrières délivre un renseignement sur la parcelle avant un projet qui touche la structure.

  • Chantier

    Un échafaudage ou une benne sur la voie publique demande une autorisation de la Ville, au moins un mois à l'avance.

Fenêtres, façade, toiture : la page démarches d'urbanisme explique les autorisations. Tout ce qui touche la structure ou les parties communes passe par l'assemblée générale : voir travaux en copropriété.

Nous rencontrer

Nous vous recevons sur rendez-vous à Paris 16e, ou organisons une visite sur place dans le 3e. La visite permet de dater l'immeuble, de repérer les pans de bois et les décors protégés, et de situer l'adresse dans le plan de sauvegarde ou hors de lui. Elle sert aussi à lister les documents à réunir pour la copropriété et la mairie.

Présenter mon projet06 60 86 06 92

Nous intervenons aussi à

Questions fréquentes

Vos questions

Mon appartement du 3e est-il dans le secteur sauvegardé du Marais ?

Pour la plus grande partie de l'arrondissement, oui. Le sud et le centre du 3e relèvent du plan de sauvegarde, approuvé dans sa version révisée le 18 décembre 2013. Le nord, autour des Arts-et-Métiers et du square du Temple, relève du PLU bioclimatique. La limite se vérifie à l'adresse, sur les documents de la Ville de Paris.

Le plan de sauvegarde peut-il s'appliquer à l'intérieur de mon appartement ?

Oui, c'est l'une de ses particularités. Contrairement au PLU, il peut protéger des éléments intérieurs : escalier, lambris, cheminée ou plafond peint. Ce qui est protégé se lit sur le plan et dans son règlement, à la parcelle. L'architecte partenaire en tient compte dès le premier dessin.

Peut-on ouvrir un mur à pans de bois dans un immeuble du Marais ?

C'est souvent possible, mais l'étude n'est pas celle d'un mur en pierre. Le pan de bois porte parfois le plancher et l'étage supérieur, et son état se découvre au sondage. L'ingénieur structure partenaire étudie le mur et détermine les renforts. L'accord de l'assemblée générale est requis quand le mur relève des parties communes.

Quelle démarche pour changer ses fenêtres dans le Marais ?

Changer de modèle, de matériau ou de couleur modifie l'aspect extérieur et demande une déclaration préalable. Dans le secteur sauvegardé, l'architecte des Bâtiments de France doit donner son accord, et le délai d'instruction est plus long. Une restauration des fenêtres existantes est souvent la première piste étudiée. L'accord de la copropriété reste requis.

La méthode

De la première visite au contrat

Notre modèle
  1. 1

    Visite et lecture du bâti

    Époque, structure, planchers, réseaux, règlement de copropriété : ce qui existe décide de ce qui est possible.

  2. 2

    Conception et études

    L’architecte partenaire conçoit le projet ; l’ingénieur structure partenaire étudie ce qui porte.

  3. 3

    Autorisations

    Déclaration préalable ou permis, vote de l’assemblée générale : le calendrier se cale avant le chantier.

  4. 4

    Un seul contrat

    FRANCILIA, contractant général, signe le contrat, le facture et réalise ou fait réaliser les travaux.

Sources et dates

Mis à jour le 29 octobre 2026.

  • Ville de Paris, « Les sites patrimoniaux remarquables et leurs plans de sauvegarde et de mise en valeur » : Marais, 126 hectares, révision approuvée le 18 décembre 2013
  • Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables (SPR11-02, PSMV révisé du 18 décembre 2013)
  • Ville de Paris, données ouvertes du PLU bioclimatique : zonage (consulté le 29 octobre 2026)
  • Ministère de la Culture, base Mérimée (POP) : maison dite de Nicolas Flamel (PA00086213) ; 3 rue Volta (PA00086212) ; hôtel Salé (PA00086157) ; hôtel Carnavalet (PA00086125) ; hôtels de Rohan et Soubise (PA00086155) ; marché des Enfants-Rouges (PA00086227)
  • Ville de Paris, PLU bioclimatique approuvé le 20 novembre 2024
  • Ville de Paris, plan de prévention du risque inondation, approuvé le 15 juillet 2003
  • Inspection générale des carrières, renseignements sur les sous-sols à Paris
  • Ville de Paris, occupation de la voie publique