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Rénover un appartement ancien dans le 19e arrondissement, des Buttes-Chaumont à la Villette

Le 19e associe des bâtis très différents. Le long des avenues, des immeubles de rapport du XIXe siècle. Sur les hauteurs, autour des Buttes-Chaumont et de la Mouzaïa, des maisons basses alignées le long de petites voies privées.

HÉRITAGE BÂTI accompagne la rénovation d'appartements et de maisons anciennes dans tout l'arrondissement. Ici, chaque projet part de l'immeuble et du sol, car le nord-est de Paris repose en partie sur d'anciennes carrières de gypse. L'architecte partenaire conçoit le projet ; l'ingénieur structure partenaire étudie ce qui touche la structure.

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Chambre d'un appartement ancien rénové, portes-fenêtres ouvertes sur balcons en fonte et façades en pierre

Illustration

Bâti dominant
Immeubles de rapport de la seconde moitié du XIXe siècle, immeubles du début du XXe siècle, maisons de villas de la Mouzaïa, bâti de faubourg à Belleville
Règles
PLU bioclimatique de Paris, approuvé le 20 novembre 2024 ; aucun plan de sauvegarde ; monuments historiques et leurs abords à vérifier à l'adresse
Sol et risques
Anciennes carrières de gypse, notamment sous les Buttes-Chaumont et le quartier d'Amérique ; renseignement de l'Inspection générale des carrières avant tout projet de structure
Voisins
Paris 18e, Paris 10e, Paris 20e, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais

Les immeubles du 19e

L'arrondissement naît en 1860, avec le rattachement à Paris de la commune de La Villette et d'une partie de celle de Belleville. Il compte quatre quartiers administratifs : La Villette, Pont-de-Flandre, Amérique et Combat.

Les immeubles de rapport

Le bâti courant est fait d'immeubles de rapport élevés à partir du milieu du XIXe siècle. Façades en pierre ou enduites, balcons en fonte, appartements traversants ou sur cour. Autour des Buttes-Chaumont, plusieurs rues reprennent les codes de l'immeuble haussmannien.

Les immeubles plus tardifs, vers 1900, ont souvent des planchers en fer et en brique. Leurs points de vigilance sont décrits dans la page planchers métalliques des immeubles 1900.

Les Buttes-Chaumont et la Mouzaïa

Le parc des Buttes-Chaumont est aménagé par l'ingénieur Adolphe Alphand sur une ancienne carrière de gypse. Il ouvre le 1er avril 1867, pour l'Exposition universelle. La Ville de Paris lui donne environ 25 hectares.

À l'est du parc, la Mouzaïa s'est bâtie à la fin du XIXe siècle sur d'autres carrières de gypse. Le sous-sol fragile explique ses maisons basses, souvent en brique, sur de petites parcelles. Ici, une « villa » désigne une voie privée bordée de maisons, et non une grande demeure.

Le canal et les témoins plus anciens

Au bord du bassin de la Villette, la rotonde de la Villette est un ancien bureau d'octroi dessiné par Claude Nicolas Ledoux à la fin du XVIIIe siècle. Elle est classée monument historique depuis le 24 avril 1907.

Au 213 rue de Belleville, le regard de la Lanterne rappelle l'ancien réseau des eaux de Belleville. Ce petit édifice date de la fin du XVIe et du début du XVIIe siècle ; il est classé depuis le 6 février 2006.

Les projets que nous accompagnons dans le 19e

Les règles à connaître dans le 19e

Urbanisme et patrimoine

Le PLU bioclimatique de Paris, approuvé le 20 novembre 2024, s'applique dans le 19e. Aucun des deux plans de sauvegarde de Paris, celui du Marais et celui du 7e, ne couvre l'arrondissement.

Les monuments historiques ont des abords. Près de la rotonde ou d'un regard, un changement de façade, de fenêtres ou de toiture peut demander l'avis de l'architecte des Bâtiments de France. Dans les secteurs de maisons, le PLU peut aussi fixer des règles particulières : cela se vérifie à l'adresse.

Le sous-sol de gypse

C'est le point propre au 19e. La Ville de Paris rappelle qu'au nord de Paris, dont le 19e et le 20e, on extrayait le gypse, la pierre à plâtre, dans les buttes. La Ville cite d'ailleurs les Buttes-Chaumont parmi ces buttes.

Ces exploitations ont laissé des vides et des zones remblayées. Le gypse se dissout aussi au contact de l'eau. Avant un projet qui ajoute des charges ou touche les fondations, un renseignement se demande à l'Inspection générale des carrières : voir anciennes carrières de Paris avant travaux.

Copropriété et chantier

  • Assemblée générale

    Structure, parties communes et aspect extérieur passent par un vote : voir travaux en copropriété.

  • Villas

    Dans une voie privée, le cahier des charges ou le règlement de la villa peut encadrer les travaux.

  • Voie publique

    Un échafaudage ou une benne demande une autorisation de la Ville, au moins un mois à l'avance.

Nous rencontrer

Nous vous recevons sur rendez-vous à Paris 16e, ou organisons une visite sur place dans le 19e. La visite permet de dater l'immeuble ou la maison, de repérer murs et planchers, et de lister ce que l'ingénieur structure devra étudier.

Elle sert aussi à réunir les documents utiles :

Présenter mon projet06 60 86 06 92

Nous intervenons aussi à

Questions fréquentes

Vos questions

Ma maison de la Mouzaïa est-elle construite sur une ancienne carrière ?

C'est possible : le quartier s'est bâti sur d'anciennes carrières de gypse, ce qui explique ses maisons basses. La situation exacte de la parcelle se vérifie par un renseignement écrit de l'Inspection générale des carrières. Demandez-le avant de dessiner un projet qui touche la structure ou ajoute un niveau.

Peut-on surélever une maison dans une villa du 19e ?

Cela dépend du PLU, du cahier des charges de la villa et du sous-sol. Un étage de plus ajoute des charges sur les fondations, que l'ingénieur structure partenaire doit étudier. Si la maison est aux abords d'un monument historique, l'architecte des Bâtiments de France donne son avis. La faisabilité se vérifie avant tout dessin.

Faut-il une étude de sol pour ouvrir un mur près des Buttes-Chaumont ?

Pas toujours. Une ouverture de mur porteur se joue d'abord dans l'immeuble : l'ingénieur structure étudie le mur et les descentes de charges. Le renseignement sur le sous-sol devient utile quand le projet touche les fondations ou ajoute des charges importantes. Des fissures anciennes en façade ou en cave méritent aussi d'être signalées.

Que vérifier avant d'acheter un appartement ancien près du canal de l'Ourcq ?

L'état de la structure d'abord : planchers, murs, escalier. Puis les diagnostics, notamment plomb et amiante, et les procès-verbaux d'assemblée générale pour connaître les travaux votés. La visite avec l'architecte partenaire permet de repérer ce qui demandera une étude avant tout projet.

La méthode

De la première visite au contrat

Notre modèle
  1. 1

    Visite et lecture du bâti

    Époque, structure, planchers, réseaux, règlement de copropriété : ce qui existe décide de ce qui est possible.

  2. 2

    Conception et études

    L’architecte partenaire conçoit le projet ; l’ingénieur structure partenaire étudie ce qui porte.

  3. 3

    Autorisations

    Déclaration préalable ou permis, vote de l’assemblée générale : le calendrier se cale avant le chantier.

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    Un seul contrat

    FRANCILIA, contractant général, signe le contrat, le facture et réalise ou fait réaliser les travaux.

Sources et dates

Mis à jour le 29 octobre 2026.

  • Ville de Paris, « Le parc des Buttes-Chaumont, une ode à l'art paysager » (ouverture le 1er avril 1867, ancienne carrière de gypse, environ 25 hectares)
  • Ville de Paris, « Les carrières de Paris, visite avec des experts », mise à jour le 30 janvier 2019 (gypse des 9e, 10e, 18e, 19e et 20e arrondissements)
  • Ministère de la Culture, base Mérimée (POP) : rotonde de la Villette, ancien bureau d'octroi (PA00086761) ; regard de la Lanterne (PA00086774)
  • Ministère de la Culture, liste des sites patrimoniaux remarquables (Paris : PSMV du Marais et du 7e uniquement), consultée le 29 octobre 2026
  • Ville de Paris, PLU bioclimatique approuvé le 20 novembre 2024
  • Inspection générale des carrières, renseignements sur les sous-sols à Paris
  • Ville de Paris, occupation de la voie publique