Comment se vote une surélévation d'immeuble en copropriété ?

Une surélévation consiste à élever d'un ou plusieurs niveaux un bâtiment existant sans modifier son emprise au sol. En copropriété, le toit et la structure porteuse sont en général des parties communes. Le droit de construire au-dessus appartient donc au syndicat des copropriétaires, pas à un propriétaire en particulier.

Deux voies existent. Dans la première, le syndicat réalise lui-même la surélévation pour créer de nouveaux locaux privatifs, qu'il pourra ensuite vendre. Dans la seconde, le syndicat vend le droit de surélever à un tiers ou à un copropriétaire, qui construit à ses frais et devient propriétaire des nouveaux lots.

Le choix entre les deux engage des questions de financement, de risque et de calendrier qui dépassent cet article. Mais dans les deux cas, rien ne commence sans un vote.

La surélévation réalisée par le syndicat pour créer de nouveaux locaux privatifs se décide à la double majorité de l'article 26 : la majorité des copropriétaires, c'est-à-dire plus de la moitié d'entre eux en nombre, représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat.

La vente du droit de surélever exige la même double majorité. Une exception existe : dans un périmètre où s'applique le droit de préemption urbain, la décision de vendre ce droit se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires, celle de l'article 25.

Ces majorités sont fixées par la loi. Le règlement de copropriété ne peut pas les modifier. Ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent autoriser une surélévation à la place de l'assemblée.

Les copropriétaires des lots situés sous la surélévation bénéficient d'un droit de priorité. Quand le syndicat vend le droit de surélever, ou les locaux créés, l'offre doit d'abord leur être faite. Elle vaut pendant deux mois.

Ce droit compte en pratique. Le propriétaire du dernier étage peut y voir l'occasion d'agrandir son appartement vers le haut, par une trémie et un escalier. À l'inverse, il est aussi celui qui subira le plus le chantier au-dessus de sa tête. Le projet gagne à l'impliquer tôt, avant même la convocation.

Une surélévation modifie la copropriété elle-même. Elle entraîne la modification du règlement de copropriété, la mise à jour de l'état descriptif de division, qui identifie chaque lot et fixe sa quote-part des parties communes, et une nouvelle répartition des charges.

Ces modifications ne sont pas des formalités secondaires. Elles se préparent avec le géomètre-expert et le notaire, et leurs conséquences pour chaque copropriétaire doivent être compréhensibles au moment du vote. Une assemblée qui vote sans savoir comment ses charges évolueront vote mal, ou ne vote pas.

Pour inscrire la question à l'ordre du jour, la demande est adressée au syndic par lettre recommandée avec avis de réception, avec les documents liés au projet. La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant l'assemblée, sauf délai plus long prévu par le règlement, et préciser chaque question soumise au vote.

Un dossier solide réunit les études qui rendent le projet crédible. Avant tout projet de surélévation, il faut vérifier la capacité portante des fondations, la reprise et la descente des charges dans la structure existante, et les effets du vent, de la pluie et des séismes. Deux diagnostics sont en général nécessaires : géotechnique, pour le sol et ses risques, et structurel, pour la capacité résiduelle de la structure. L'ingénieur structure partenaire les étudie, et l'architecte partenaire vérifie la faisabilité au regard des règles d'urbanisme.

À Paris, le PLU bioclimatique approuvé le 20 novembre 2024 conditionne la surélévation à la création de logements et à la désimperméabilisation des cours. Hauteur et gabarit se vérifient à l'adresse. Un premier repérage est possible avec l'outil de diagnostic de surélévation.

L'accord de l'assemblée ne remplace pas l'autorisation d'urbanisme, et l'autorisation d'urbanisme ne remplace pas l'accord de l'assemblée. Une surélévation relève en général d'un permis de construire, ou d'une déclaration préalable pour les plus petites créations de surface. Les seuils sont présentés sur la page consacrée aux démarches d'urbanisme.

Le copropriétaire opposant dispose de deux mois à compter de la réception du procès-verbal pour contester la décision devant le tribunal judiciaire. Ce délai compte dans le calendrier.

Avant le chantier, l'assurance dommages-ouvrage est obligatoire ; pour une surélévation, elle doit intégrer une garantie des existants. Un référé préventif, non obligatoire, est recommandé en milieu urbain. Le contrôle technique est fortement recommandé. La page surélévation et extension détaille ces étapes, et la page travaux en copropriété le fonctionnement général des votes.

Information générale à jour au 27 octobre 2026, qui ne remplace pas l'avis de la mairie ou d'un professionnel.

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 25, 26 et 35
• Service-Public, travaux en copropriété, page mise à jour le 18 février 2026
• INC, surélévation en copropriété
• AQC et Anah, surélévation et diagnostics préalables
• Ville de Paris, PLU bioclimatique approuvé le 20 novembre 2024