Rénovation complète d'une maison ou d'un appartement ancien

Dans une maison, tout entre dans le projet : toiture, façade, caves et jardin. Une décision prise au rez-de-chaussée a des effets jusqu'au comble. Il n'y a pas d'assemblée générale, sauf si la maison a été divisée en lots, mais les règles d'urbanisme comptent davantage. C'est aussi l'occasion de se demander s'il faut agrandir la maison en même temps. La page sur la rénovation d'une maison de maître détaille le cas des grandes maisons.

Dans un appartement, le projet s'arrête aux parties privatives, et c'est là que tout se joue. La perforation d'un mur porteur fait partie des travaux qui touchent les parties communes : ils doivent être autorisés par l'assemblée générale. La page sur les travaux en copropriété détaille ces votes, et celle sur la restructuration d'un appartement ancien explique comment revoir le plan en gardant moulures et parquets.

Électricité, plomberie, chauffage, ventilation : dans un logement ancien, ils se sont ajoutés par couches. Une rénovation complète repart d'un état des lieux et refait souvent leur distribution, par des passages qui n'abîment ni les planchers ni les décors.

Les murs anciens en pierre, en meulière ou enduits à la chaux échangent de la vapeur d'eau avec l'air. Un isolant étanche posé sans étude peut enfermer l'humidité dans le mur ou dans les têtes de solives. L'architecte partenaire choisit au cas par cas des solutions perméables à la vapeur. Dans une maison, la toiture est souvent le premier poste utile : quand une réfection remplace ou recouvre au moins 50 % de la couverture, son isolation devient en principe obligatoire, sauf dispense.

Sur un plancher bois, les pièces d'eau demandent la plus grande prudence. Les pages sur la salle de bains dans un logement ancien et sur l'étanchéité sous carrelage et les joints époxy en détaillent les précautions.

Une rénovation complète se prépare dans un ordre précis, qui évite de refaire deux fois le même travail.

1. Visite et lecture du bâti : relevés, photos, premières hypothèses sur la structure et les réseaux.
2. Diagnostics : repérage de l'amiante, sondages de structure et, si besoin, étude de sol.
3. Règles et esquisse : document d'urbanisme, protections, règlement de copropriété, puis programme dessiné par l'architecte partenaire.
4. Études et autorisations : note de l'ingénieur structure partenaire, dossier d'urbanisme, vote de l'assemblée générale si le projet le demande.
5. Contrat et travaux : couvert et structure d'abord, réseaux ensuite, finitions et décors à la fin.