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Surélever un immeuble ancien en copropriété

Surélever un immeuble ancien, c'est ajouter un ou plusieurs niveaux au-dessus d'une copropriété : le projet réunit un diagnostic du sol et de la structure, un vote de l'assemblée générale et une autorisation d'urbanisme. Aucun des trois ne remplace les autres. HÉRITAGE BÂTI accompagne ces projets à Paris et en Île-de-France, avec un architecte et un ingénieur structure partenaires, des études préalables au dossier soumis à l'assemblée, sans jamais promettre un vote ni une autorisation.

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Petit immeuble ancien enduit sous échafaudage de ravalement, volets persiennés et souche de cheminée en brique

Illustration

Deux façons de surélever

En copropriété, le toit et la structure porteuse sont en général des parties communes. Le droit de construire au-dessus appartient donc au syndicat des copropriétaires, pas à un propriétaire en particulier.

Deux voies existent. Le syndicat peut réaliser lui-même la surélévation pour créer de nouveaux locaux privatifs, qu'il pourra ensuite vendre. Il peut aussi vendre le droit de surélever à un tiers ou à un copropriétaire, qui construit à ses frais et devient propriétaire des nouveaux lots. Dans les deux cas, rien ne commence sans un vote.

Le vote de l'assemblée générale

La surélévation réalisée par le syndicat se décide à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix. La vente du droit de surélever exige la même majorité. Dans un périmètre de droit de préemption urbain, elle se décide à la majorité des voix de tous les copropriétaires, celle de l'article 25.

Les copropriétaires des lots situés sous la surélévation ont un droit de priorité : l'offre de vente vaut pendant deux mois. L'article sur le vote pour surélever un immeuble détaille la procédure, et l'outil simuler un vote en copropriété aide à compter les voix.

Ce que la structure peut porter

Les vérifications sont les mêmes que pour une maison, à une autre échelle : capacité portante des fondations, reprise et descente des charges dans la structure existante, actions du vent, de la pluie et des séismes. Le diagnostic géotechnique étudie le sol, et le diagnostic structurel évalue ce que les murs et les planchers peuvent encore recevoir.

Le procédé découle de ces diagnostics. Plus légère, la structure bois est particulièrement adaptée aux surélévations d'un ou deux niveaux, le plancher bas du dernier niveau restant limité à 28 mètres. L'ingénieur structure partenaire étudie ces éléments et détermine les renforts. L'outil de diagnostic de surélévation aide à préparer ces questions.

Les règles d'urbanisme à Paris et en Île-de-France

Une surélévation relève en général d'un permis de construire, ou d'une déclaration préalable pour les plus petites créations de surface. L'accord de l'assemblée ne remplace pas l'autorisation d'urbanisme, et l'autorisation d'urbanisme ne remplace pas l'accord de l'assemblée.

À Paris, le PLU bioclimatique, approuvé le 20 novembre 2024, conditionne la surélévation à la création de logements et à la désimperméabilisation des cours. Hauteur et gabarit se vérifient à l'adresse. Ailleurs en Île-de-France, chaque commune ou intercommunalité a son propre document. La page déclaration préalable ou permis détaille les seuils. Information générale à jour au 4 novembre 2026, qui ne remplace pas l'avis de la mairie ou d'un professionnel.

Ce que le vote entraîne

Une surélévation modifie la copropriété elle-même. Elle entraîne la modification du règlement de copropriété, la mise à jour de l'état descriptif de division et une nouvelle répartition des charges. Ces modifications se préparent avec le géomètre-expert et le notaire, et leurs conséquences pour chaque copropriétaire doivent être compréhensibles au moment du vote.

L'acoustique et les réseaux comptent aussi, car le nouveau plancher devient le plafond d'un voisin. Le dernier étage est le premier concerné : le projet gagne à impliquer ses occupants tôt. La page sur les travaux en copropriété situe ces étapes dans le fonctionnement de l'assemblée.

Assurances et voisinage

L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire avant le chantier, et elle doit intégrer une garantie des existants, puisque le nouvel ouvrage s'appuie sur l'ancien. Le contrôle technique est fortement recommandé.

Avant des travaux en milieu urbain, l'Anah recommande un référé préventif, qui n'est pas obligatoire : il fait constater l'état des bâtiments voisins. Les règles de vues et de mitoyenneté du Code civil s'appliquent aussi, en particulier pour une terrasse créée sur le nouveau niveau.

Nous vous recevons sur rendez-vous à Paris 16e, ou organisons une visite sur place de l'immeuble, avec le conseil syndical ou le syndic si vous le souhaitez.

Questions fréquentes

Vos questions

Un seul copropriétaire peut-il surélever l'immeuble ?

Pas de lui-même. Le toit et la structure sont en général des parties communes, et le droit de surélever appartient au syndicat. Un copropriétaire peut toutefois l'acheter, si l'assemblée générale vote cette vente. Le règlement de copropriété précise ce qui relève des parties communes, et cela se vérifie pour chaque immeuble avant de préparer la demande.

Quelle majorité faut-il pour surélever un immeuble ?

La double majorité de l'article 26 : la majorité des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix. La vente du droit de surélever suit la même règle, sauf dans un périmètre de droit de préemption urbain, où s'applique la majorité de l'article 25. Le règlement de copropriété ne peut pas modifier ces majorités.

Que se passe-t-il pour les copropriétaires du dernier étage ?

Les copropriétaires des lots situés sous la surélévation ont un droit de priorité : l'offre de vente du droit de surélever, ou des locaux créés, doit d'abord leur être faite, et elle vaut pendant deux mois. Ils sont aussi les premiers concernés par le chantier. Le projet gagne à les impliquer avant la convocation.

La méthode

De la première visite au contrat

Notre modèle
  1. 1

    Visite et lecture du bâti

    Époque, structure, planchers, réseaux, règlement de copropriété : ce qui existe décide de ce qui est possible.

  2. 2

    Conception et études

    L’architecte partenaire conçoit le projet ; l’ingénieur structure partenaire étudie ce qui porte.

  3. 3

    Autorisations

    Déclaration préalable ou permis, vote de l’assemblée générale : le calendrier se cale avant le chantier.

  4. 4

    Un seul contrat

    FRANCILIA, contractant général, signe le contrat, le facture et réalise ou fait réaliser les travaux.

Sources et dates

Mis à jour le 4 novembre 2026.

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, articles 25 et 26
  • INC, « Copropriété : les conditions pour surélever l'immeuble »
  • Anah, surélévation et extension des bâtiments existants
  • Agence qualité construction (AQC), guide sur la surélévation, septembre 2026
  • Ville de Paris, PLU bioclimatique approuvé le 20 novembre 2024
  • Service-Public, assurance dommages-ouvrage (F2032)